법무법인 지평의 ‘법률이야기’

‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’)에는 ‘대지사용권’이라는 용어가 등장합니다. 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리입니다(집합건물법 제2조 제6호).

대지사용권은 구분소유자가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없습니다(집합건물법 제20조). 이를 일컬어 ‘전유부분과 대지사용권의 일체성’이라고 합니다. 이처럼 집합건물법이 ‘전유부분과 대지사용권의 일체성’을 규정한 이유는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제해 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지하고자 하는 것입니다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 등).

대지사용권은 소유권에 국한되지 않습니다. 반드시 등기돼야 하는 것도 아닙니다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결). 따라서 지상권, 전세권, 임차권 등 전유부분의 소유를 정당화할 수 있는 권리는 대지사용권이 될 수 있습니다. 대법원은 매수인의 점유·사용권까지 대지사용권으로 인정합니다(위 98다45652, 45669 전원합의체 판결). 즉 “전유부분과 대지지분을 함께 매수해 그 대금을 모두 지급한 매수인이 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대해서는 아직 소유권이전등기를 받지 못한 경우, 매수인은 대지를 점유·사용할 권리를 갖고, 이러한 권리는 집합건물법상의 대지사용권이다”라고 판시한 것입니다.

집합건물을 증축했다면 대지사용권의 법률관계는 어떻게 될까요? 이에 관한 흥미로운 사안이 있었습니다.

건축주가 자신의 토지에 4층짜리 집합건물을 신축한 후, 각 전유부분에 대한 등기 및 이에 관한 대지권등기까지 경료했습니다. 그런데 이후 건축주는 건물의 5층부터 10층까지를 증축하면서, 증축된 각 전유부분에 대한 등기는 경료했으나 이에 관한 ‘대지권’ 등기는 마치지 않았습니다. 이러한 상황에서 건물에 대한 임의경매절차가 진행돼 각 전유부분의 소유자가 달라졌는데, 증축되기 전 건물의 전유부분 소유자가 증축된 전유부분의 소유자에게 “대지사용권 없이 전유부분을 소유해 차임 상당의 이득을 얻고 있다”고 주장하면서 부당이득반환을 청구한 것입니다.

이에 대해 대법원은 증축된 전유부분의 소유자가 부당이득을 반환해야 한다고 판시했습니다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결). 건축주의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립해 기존 전유부분과 일체성을 갖게 됐기 때문에, 증축된 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수는 없다고 본 것입니다.

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