법무법인 지평의 ‘법률이야기’
근래 분양형 호텔과 관련한 분쟁이 빈번합니다. 분양형 호텔은 시행사로부터 호텔객실을 분양 받은 수분양자가 운영사에 호텔객실 운영을 위탁하거나 운영사에게 임대 후 객실 운영에 따른 수익을 분배 받는 수익형 부동산을 의미합니다.
이미 분양형 호텔은 2018년말 기준 전국에 120여 개, 현재는 약 150여 개가 운영되고 있습니다. 객실당 평균 분양가(약 2억원)와 호텔당 평균 객실수(약 300개)를 감안하면 전국적으로 약 10조원의 돈이 분양형 호텔에 투자됐습니다. 매달 수분양자가 지급 받을 수익금까지 감안하면, 그 자체로 10조원을 훌쩍 뛰어 넘는 거대한 시장입니다.
그런데 운영 중인 분양형 호텔 중 상당수에서 시행사, 운영사와 수분양자 사이에 크고 작은 분쟁이 계속되고 있습니다. 약정한 수익금이 제대로 지급되지 않거나 시행사와 결탁한 운영사가 수분양자를 배제한 채 호텔 운영권을 사유화하는 등의 문제가 분쟁의 주된 원인입니다.
분양형 호텔은 통상 시행사와 운영사가 분리되므로 수분양자 입장에서 볼 때 분양계약의 상대방(시행사)과 운영위탁계약의 상대방(운영사)이 다릅니다. 시행사는 통상 5~10년의 장기간 은행이자율을 훨씬 상회하는 높은 수익률을 보장하며 분양을 유도하는데, 이때 분양계약은 통상 특정 운영사에 위탁운영하는 것을 전제로 이루어집니다. 주거가 아닌 수익이 목적이므로 위탁운영을 전제하지 않은 분양계약은 의미가 없기 때문입니다.
그런데 분양계약과 위탁운영계약 시 약정한 수익금이 수분양자에게 계약대로 지급되는 경우는 많지 않습니다. 그럼에도 불구하고 수분양자가 시행사나 운영사를 상대로 책임을 묻기는 쉽지 않습니다. 분양계약과 위탁운영계약의 당사자가 다르기 때문에, 약정 수익금이 지급되지 않더라도 수분양자는 운영사와의 위탁운영계약에서 벗어날 수 있을 뿐 시행사와의 분양계약을 취소·해제 또는 해지하기는 쉽지 않습니다. 게다가 운영사는 보통 재무구조가 열악해 수분양자가 지급 받지 못한 수익금의 지급을 구하더라도 실익이 없는 경우가 대다수입니다.
대부분의 운영사는 수분양자들에게 회계정보를 매우 제한적으로 제공하며, 개인정보보호 등을 이유로 수분양자 명단 등을 각각의 수분양자에게 제공하지 않음으로써 다수의 수분양자가 총의를 모으는 것을 의도적으로 방해하기도 합니다. 관할 지방자치단체는 실무상 복수운영을 허용하고 있지 않기 때문에 수분양자가 위탁운영계약을 해지하고 객실을 인도받아 새로운 운영사를 선정해 자체적으로 운영하는 것도 쉽지는 않은 상황입니다.