[법률] 상가임대차 분쟁서 ‘제소전 화해제도’ 활용
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[법률] 상가임대차 분쟁서 ‘제소전 화해제도’ 활용
  • 박보영 변호사
  • 승인 2019.12.16 07:00
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법무법인 지평의 ‘법률이야기’

상가임대차계약의 법률관계에서 임대인과 임차인이 제소전 화해를 통해 분쟁에 대비하는 경우가 종종 있습니다. 제소전 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문입니다(민사소송법 제220조). 이를 기초로 강제집행을 할 수 있고(민사집행법 제56조 제5호), 기판력도 발생합니다. 임대인은 명도소송과 강제집행에 드는 비용과 시간을 절약할 수 있고, 화해조서의 내용에 따라 임차인도 보증금 반환이 용이할 수 있습니다.

몇 가지 주의할 사항이 있습니다. 우선 이러한 제소전 화해의 효력은 당사자 간에 미치는 것이 원칙이고, 특히 제소전 화해가 성립하기 전의 승계인에게는 미치지 않습니다(민사소송법 제218조 제1항). 그러므로 제소전 화해에 포함되지 않은 전차인들에 대해서는 화해조서의 효력을 직접 주장하기 어렵습니다.

제소전 화해가 성립한 후의 승계인에게 화해조서의 효력이 미치는 것에도 제한이 있습니다. 법원은 계쟁물의 승계인에게는 제소전 화해조서의 소송물이 물권적청구권인 경우에만 기판력이 미칠 수 있다고 보기 때문입니다(대법원 1991.1.15. 선고 90다9964 판결, 대법원 1993.2.12. 선고 92다25151 판결). 전차인은 소송물 자체의 승계인이 아니라 계쟁물의 승계인에 불과하므로, 소유권에 기한 명도청구가 아니라 임대차계약상 채권에 기한 명도청구를 하는 경우라면 이러한 전차인에게는 화해조서의 기판력이 미치지 않습니다. 결국 임대인이 단순히 임대차계약에 근거해서만 명도청구를 하는 것이라면, 이 경우에도 제소전 화해에 기한 승계집행문 부여가 거부될 것입니다.

따라서 실무상으로는 제소전 화해신청 이전에 전대차가 이미 이루어진 경우에는 전차인까지 피신청인에 포함해 제소전 화해를 신청해야 합니다. 신청원인에 전대차계약의 존재를 명시하고, 화해조항 중 명도조항에 전차인의 명도의무를 기재하는 방식입니다. 

다만, 이 경우에도 화해조서가 작성된 후 새로운 전차인에게는 기판력이 미치기 어렵기 때문에, 임대인은 ① 화해조서 성립 후 새로운 전대차에 대해서는 동의를 하기 전에 사전에 법률검토를 거칠 필요가 있고, ② 무단전대 등에 대비해 상당한 위약금 등을 부과하기로 하는 문구를 조서에 추가로 삽입해 둘 필요가 있을 것입니다.

[박보영 변호사] bypark@jipyong.com

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