법무법인 지평의 ‘법률이야기’
아파트 하자를 판단하는 기준이 사업승인도면 또는 착공도면인지, 준공도면인지 아니면 완공된 아파트 그 자체인지 등에 대해 오해가 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 당사자들(일반적으로는 사업주체와 수분양자) 사이에 분양계약을 체결하면서 분양목적물의 성상에 대해 무엇을 기준으로 하기로 합의했는지가 핵심적인 기준이 됩니다. 그간 축적된 다수의 판례 입장도 이와 같습니다.
예를 들어, 선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획됐으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이뤄지지 않아 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우, 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 볼 수 있습니다.
특수한 경우로, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 각 수분양자마다 분양계약 체결의 시기 및 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 구체적인 거래조건이 분양계약에 편입됐다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부 등을 개별적으로 살펴 분양회사와 각 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단해야 할 것입니다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).
한편, 선분양·후시공의 일반적인 경우 아파트에 하자가 발생했는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단해야 합니다. 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시해 분양계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그렇습니다. 따라서 이러한 ‘특별한 사정’이 없다면 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공됐더라도 준공도면에 따라 시공됐다면 이를 하자라고 볼 수 없습니다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등).
최근 하급심에서 준공도면이 아닌 착공도면을 기준으로 하자를 판단한 예도 있었습니다만, 이 경우는 분양계약이 아닌 도급계약의 당사자들 사이에 준공도면이 아닌 착공도면을 기준으로 계약상 책임을 부담하기로 한 합의가 있었습니다(서울중앙지방법원 2020. 2. 14. 선고 2016가합535109 판결). /법무법인 지평 변호사