전국적으로 1800만 호 이상의 주택이 공급돼 있으며, 이 중 1100만 호 이상이 아파트이다. 1100만 호 이상의 아파트 중 리모델링 시점인 20년 이상 경과된 아파트는 이미 전국적으로 460만 호를 넘긴 상황이다. 아파트 노후화 문제를 개선하는 방법은 재건축과 리모델링을 통한 주택의 수명 연장으로 대표되고 있으나, 1980~1990년대 고도 성장기에 1기 신도시 등 주택 200만 호 건설계획으로 추진된 아파트는 대부분 용적률이 200% 수준이거나 이를 상회하고 있어, 현행 제도상 재건축이 어려운 상황에 처해 있다. 이들 아파트는 현재 대부분 경과년수가 20년 이상에서 30년 전·후의 상황이며, 현 상태에서 앞으로 10년 정도 시간이 더 흘러갈 경우 노후화 심화로 안전 및 주거복지 측면에서 매우 심각한 문제에 처할 수 있다.
이러한 상황에서 정부는 지난해 4월 ‘건축물관리법’을 제정해 올해 5월부터 기존 건축물의 점검 및 진단, 보수·보강 등 유지관리를 체계적으로 수행하고자 하고 있다. 유지관리를 통해 건축물의 성능과 수명을 연장하는 방침을 세우고 있다. 그러나 건축물의 성능과 수명을 연장시키고 체계적인 유지관리를 수행하는 데 적합한 아파트는 경과년수 15년 전·후의 아파트가 될 수 있고, 이미 40년 정도가 경과해 안전진단 결과가 D, E등급 상태인 아파트는 리모델링도 시기를 놓쳐 재건축 외에 대안이 없는 상황이다. 중요한 것은 그 중간의 아파트들은 리모델링이 가장 중요한 대안이 될 수 있다는 것이다.
다행히 1988년 이후 지어진 아파트는 내진설계 적용으로 수직증축 리모델링이 가능한 상황이기 때문에 세대수 증가를 통한 사업성 보전으로 리모델링 사업이 가능하지만, 제도적 한계 등으로 현재까지 착공에 들어간 단지가 없는 실정이다. 결국, 과거 정부가 일시적 공급위주 정책으로 주택 200만호 건설 등을 추진해 공급한 과도기적(1988년~2000년 이전 건립) 아파트들에 대한 특단의 리모델링 대책이 필요하며, 정부와 국회의 책임이 막중하다.
현행 수직증축 리모델링 사업의 제반 문제점 및 한계를 극복하기 위해서는 특별법의 추진이 시급하다. 특별법을 통해 과도기에 놓인 재건축이 어려운 아파트 단지들의 한시적인 문제점을 수직증축 리모델링을 통해 일정 부분 해결해야 한다. 특별법은 1988년~2000년 이전에 건립된 아파트를 포함한 과도기 공동주택의 문제점 해결에 한정되는 것이며, 향후 ‘건축물관리법’ 등에 따른 유지관리 제도들이 정착되기까지 소요되는 10년간 한시적으로 운영할 필요성이 있다. 이 기간에 1기 신도시를 비롯해 구도심에 집중된 과도기 공동주택들이 자발적으로 리모델링 사업을 추진할 수 있도록 수직증축 리모델링 절차의 복잡성, 안전성 검토 등 인허가 과정의 문제점 및 제반 제도적 한계점을 특별법으로 개선하고 완화해 주거대책에 대한 정부의 책임을 다하고, 향후 유지관리 체계의 안정적 정착을 유도해야 할 것이다.
1기 신도시 리모델링 활성화 대책이야말로 정부 그린뉴딜 정책의 확실한 민간부문 대책이 될 것이고, 코로나 이후 어려워진 건설시장을 살리는 길이 될 것이다. 1기 신도시 리모델링 특별법안 마련을 위해 현재 노후 공동주택 리모델링 연구단, 한국리모델링협회, 대한건설정책연구원 등이 노력 중이지만, 보다 많은 이해관계자들의 참여와 사회적 공감대 형성으로 근본적인 리모델링 대책 마련이 필요해 보인다.