법무법인 지평의 ‘법률이야기’
「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’)이 권리금에 관한 규정을 신설한지 5년이라는 시간이 흘렀습니다. 그동안 권리금에 관한 의미있는 판결들이 속속 선고됐습니다(법무법인 지평의 법률이야기 2019. 5. 27.자 및 2020. 1. 13.자 칼럼 참조). 실제 사건들에서 가장 많이 다투어졌고 하급심 판결의 결론이 갈렸던 쟁점은 ‘전체 임대차기간이 5년(현재는 10년)을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지’였는데, 대법원은 ‘임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호해야 한다’고 판단했습니다(대법원 2017다225312, 225329 판결).
그렇다면 ‘임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다’라거나 ‘임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 안 된다’는 것은 정확히 무슨 의미일까요? 상가임대차법은 권리금 회수 방해행위의 유형에 대해 규정하고 있습니다. 이에 따르면 임대인은 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하여서는 안 됩니다(상가임대차법 제10조의4 제1항). 그런데 ④의 행위는 ‘그 밖에 정당한 사유없이’라는 문구 때문에 해석의 여지가 있습니다. 최근 대법원은 ‘임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유로 볼 수 없다’라고 판단했습니다(대법원 2018다261124, 261131 판결, 대법원 2018다252441, 252458 판결).
상가임대차법은 권리금 회수 방해행위의 예외 사유에 대해서도 규정하고 있습니다(상가임대차법 제10조의4 제1항 후문, 제10조 제1항). 예외 사유들 중 실제 분쟁에서 자주 문제되는 것은 ① 임차인이 3기의 차임액만큼의 차임을 연체한 경우, ② 건물을 철거하거나 재건축하기 위해 임대인이 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다. ②의 사유와 관련해 임대인의 입장에서 주의해야 할 점은 (i) 철거 또는 재건축 계획(공사시기 및 소요기간 등 포함)을 임대차계약을 체결할 때 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르거나, (ii) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있거나, (iii) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어져야 한다는 점입니다. 이와 관련해 최근 하급심 판결이 ‘건물을 철거할 정도가 아니라면 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보장해야 한다’고 판단했다는 점을 유의할 필요가 있습니다(서울고등법원 2019나2025330 판결). 임대인이 보수·관리를 제대로 해 안전사고를 예방할 수 있을 정도의 건물 상태라면 철거 및 재건축을 이유로 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없다는 취지입니다. /법무법인 지평 변호사