법무법인 지평의 ‘법률이야기’
아파트 입주자들과 상가 소유자들 사이의 주차분쟁은 오랜 기간 이어져 왔습니다. 주로 아파트 입주자대표회의가 불법주차, 주차공간 부족, 보안 등을 이유로 상가 소유자 또는 이용자의 주차를 제한하면서 문제가 생깁니다.
보통 상가의 각 구분점포 역시 아파트를 포함한 전체 토지에 관한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐져 있으므로, 상가 구분소유자들은 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 공유지분의 비율과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권한을 가진다고 보고 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2, 대법원 2012. 12. 13 선고 2011다89910,89927 판결). 또한 주차장은 이른바 공용부분으로, 아파트 및 상가 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조, 제10조, 제11조). 즉, 특별한 사정이 없는 한 상가 소유자들에게도 주차장을 사용할 적법한 권한이 있고, 우리 법원은 이 점에 착안해 그간 다수의 사건에서 상가 소유자들의 손을 들어주었습니다.
그런데 대법원이 2009년 “아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다”라면서 “① A아파트 단지 내의 불법주차와 도난사고 및 과속으로 인한 교통사고를 막기 위한 A아파트 입주자들뿐만 아니라 상가건물의 구분소유자인 원고들에게도 이익이 될 수 있는 점, ② 아파트 입주자들과 원고들을 포함한 상가건물의 구분소유자들은 자동차를 A아파트 단지 내외로의 출입을 위하여 자동카드를 받아 이용하고 있는데, 상가건물의 구분소유자들에게는 2개의 카드가 교부된 점, ③ 차단기 옆에 설치된 경비실에는 경비원이 24시간 교대로 근무하면서 차량을 이용하여 상가건물을 방문하는 이용자의 차량번호를 확인하는 절차만 거칠 뿐 실질적으로 아무런 제한 없이 출입을 허용하고 있는 점, ④ 차단기 바로 옆에 설치되어 있는 간이경비실 상단에는 ‘아파트 상가 방문 환영’이라고 기재되어 있어 상가를 방문하는 사람들이 심리적인 거부감을 느낄 가능성이 거의 없는 점 등을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면 차단기의 설치가 원고들의 수인한도를 넘어 그 대지사용권을 침해하였다고 단정할 수 없다.”라는 판결을 했고(대법원 2009. 12. 10 선고 2009다49971 판결), 이후 법원의 입장은 양측의 이해관계를 보다 개별적·구체적으로 형량하는 방향으로 정리됐습니다. /법무법인 지평 변호사