법무법인 지평의 ‘법률이야기’
집합건물의 공용부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)에 따라 구분소유자 전원 또는 일부의 공유에 속하고(제10조 제1항), 공유자가 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(제11조). 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단집회의 결의로써 결정하도록 한편, 공용부분에 관한 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다(제16조 제1항). 그런데 공용부분에 관한 권리관계가 명확하지 않은 경우가 많고, 구분소유자 간에 공용부분의 이용·관리에 관한 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다. 아래에서는 구분소유자 중 1인이 집합건물의 공용부분을 무단으로 점유하는 경우, 다른 구분소유자들이 취할 수 있는 법적 조치들을 살펴보겠습니다.
만약 구분소유자 중 1인이 공용부분을 무단으로 독점하는 경우, 다른 구분소유자는 공용부분의 인도를 청구할 수 있을까요?
최근 대법원은 소수지분권자가 공유물을 독점하더라도 다른 소수지분권자가 공유물의 인도를 청구할 수는 없다고 하여, 소수지분권자가 공유물의 인도를 청구할 수 있다고 보았던 기존의 판례를 변경했습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결). 소수지분권자가 자의적으로 공유물을 독점하고 있는 경우, 다른 소수지분권자는 단독으로 공유물을 점유하도록 인도해달라고 청구할 권원은 없고, 대신 지분권에 기한 사용·수익권이 침해되었음을 이유로 방해배제를 청구할 수 있다고 보았습니다.
위와 같은 법리는 집합건물의 공용부분에 대해서도 마찬가지로 적용됩니다. 대법원은 집합건물의 구분소유자가 집합건물법의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우, 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고 지분권에 기초해 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다고 판시했습니다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결).
사안에서 집합건물의 일부 구분소유자들이 공용부분인 건물 1층 현관, 복도 등에 유리문 등을 설치해 이를 독점하는 것이 문제가 됐습니다. 다른 구분소유자들이 공용부분을 독점하고 있는 구분소유자들에게 유리문의 철거와 공용부분의 인도를 청구했습니다. 대법원은 위 법리에 따라 ① 구분소유자가 공용부분을 독점하는 또 다른 구분소유자를 상대로 해당 공용부분의 인도를 청구할 수는 없다고 보았고, ② 지분권에 기초한 방해배제로서 해당 공용부분에 설치된 유리문의 철거를 구할 수는 있다고 보았습니다.
한편, 구분소유자 중 1인이 집합건물의 공용부분을 독점적으로 사용하는 경우, 다른 구분소유자들은 그 구분소유자에게 공용부분을 점유·사용한 부당이득의 반환을 청구할 수 있을까요?
대법원은 기존에 집합건물의 공용부분은 별개로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 일부 구분소유자가 정당한 권원 없이 이를 점유·사용했더라도 부당이득이 성립하지 않는다고 보았습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다202608 판결 등). 그런데 최근 판례를 변경해 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인해 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 됐다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판시했습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결). 다른 구분소유자들은 공용부분을 독점한 구분소유자에게 부당이득의 반환을 구할 수 있습니다.
요컨대 집합건물에서 일부 구분소유자가 공용부분을 독점적으로 사용함으로써 구분소유자 간의 분쟁이 발생한 경우, 다른 구분소유자들은 지분권에 기해 방해배제, 방해금지를 청구할 수 있고, 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 집합건물의 공용부분에 관한 분쟁에 대응할 때, 공용부분의 권리관계에 관한 판례의 변경에 유의할 필요가 있겠습니다. /법무법인 지평 변호사