[전문가 視覺] 서울시 재건축·재개발 규제 풀릴까
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[전문가 視覺] 서울시 재건축·재개발 규제 풀릴까
  • 변서경 주택산업연구원 책임연구원
  • 승인 2021.05.24 07:00
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4·7 서울시장 보궐선거에서 오세훈 후보가 25개 구 모두에서 박영선 후보를 제치고 서울시장으로 당선됐다. 역대 선거에서 20~30대가 보수로 집결한 것은 이번이 처음으로, 한국토지주택공사(LH) 사태와 문재인정부의 부동산 정책 실패에 반감을 표출한 것으로 보인다.

이번 선거의 가장 큰 이슈가 부동산 관련 이슈들이었기 때문에 앞으로 오세훈 서울시장의 부동산 정책과 그에 따른 서울 부동산 시장의 전망에 많은 관심이 몰리고 있다. 하지만 1년이라는 짧은 임기 동안에 공약들이 실현되기에는 현실적으로 어려운 부분이 많고, 부동산 특성 상 1년 만에 가시적인 변화를 기대하는 것은 물리적으로 불가능하다. 다만, 1년 동안 부동산 정책의 달라진 방향성을 보여줄 수 있을 것으로 생각되며, 때문에 보다 적극적이고 현실적인 정책이 펼쳐지기를 기대한다.

고(故) 박원순 전 서울시장은 재임 시절에 한강변 아파트에 대해 35층 높이 규제를 하고, 지정됐던 재개발 구역마저 해제하면서 재건축·재개발에 부정적인 입장이었다. 반면, 오세훈 시장은 정비사업 규제 완화 등을 바탕으로 한 ‘주택공급 활성화로 부동산 시장 안정화’를 공약으로 내세웠다.

서울시 용적률 규제(주거지역 용적률 및 2종일반주거지역 7층 이하)를 완화하고, 한강변 아파트 35층 이하 규제 등 서울시 내부에만 존재하는 방침 성격의 규제를 폐지하겠다고 했으며, 주택공급 확대를 위한 서울시 위원회 및 조직 개편, 비강남권의 상업지역 확대, 준공업지역 축소 및 규제 완화 등 1년 내 서울시내 도시계획규제를 혁파하겠다고 했다. 또한, 소규모 필지 소유자가 의견을 모아 공동 개발할 수 있도록 일정 규모(500~3000㎡) 이상이면 용적률 인센티브를 부여하는 소형재건축사업인 ‘도심형타운하우스 모아주택’을 도입해 3만호를 공급하겠다고 한다.

특히 정비사업과 관련해서는 재건축·재개발사업 정상화로 추진동력을 확보하겠다면서 구역지정기준 완화를 통해 재지정을 촉진하고, 주거정비지수제 폐지를 통해 노후주거지의 신규 구역지정을 활성화하며, 용적률 및 층수규제 완화 등을 통해 일반분양물량을 확보해 사업성을 높이겠다고 한다. 이 외에도 오 시장은 재건축 안전진단 완화, 재건축 초과이익환수제 재검토 등을 공약으로 밝혀 정비사업 관계자들은 주목하고 있다.

지난달 21일 서울시는 재건축 안전진단 기준 개정을 위한 개선 건의안 공문을 국토교통부에 발송했다고 밝히며 재건축·재개발 활성화와 주택공급 확대에 본격적으로 시동을 걸었다. 그러나 안전진단 규제 완화는 도시 및 주거환경정비법을 변경해야 하며, 도시주거환경정비법은 국회 소관으로 시도지사가 안전진단을 신청할 수 있지만 실질적으로 안전진단에 대한 평가결과는 서울시보다 국토교통부의 입김이 더 크게 작용하는 국토안전관리원과 한국건설기술연구원 소관이다.

또한, 용적률 상향의 경우도 지자체 조례의 개정이 필요한 사항으로 지자체 의회의 협조가 필수다. 그러나 현재 서울시 시의회는 여당이 장악하고 있어 서울시장이 용적률에 관한 조례를 수정하고자 하더라도 의회가 반대할 가능성이 높아 재건축·재개발사업이 활성화되기에는 한계가 있다. 그동안의 규제 위주의 재건축·재개발정책이 완화될 것으로 보이지만, 정부와 지자체의 상호협력이 어떻게 이뤄질지 주목된다.

[변서경 주택산업연구원 책임연구원] koscaj@kosca.or.kr

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