[전문가 視覺] 주거용 금지 레지던스, 기존 입주민 어쩌나
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[전문가 視覺] 주거용 금지 레지던스, 기존 입주민 어쩌나
  • 이정현 주택산업연구원 연구원
  • 승인 2021.06.21 07:00
  • 댓글 0
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지난 1월 건축법 개정으로 생활용숙박시설(레지던스)을 주거용으로 사용할 수 없게 됐다. 지난달 31일 국토교통부는 코로나19 상황을 고려해 기존 세입자와 소유주의 피해를 최소화하기 위해 법 시행 후 2년간 유예기간을 뒀으며, 이 기간 동안 지침에 따라 주택으로의 용도변경 또는 숙박업 신고를 하도록 했다.

부동산대책으로 각종 주택에 관한 규제가 쏟아지고 있어 이같은 규제를 피하기 위한 투자처로 오피스텔, 생활형숙박시설에 관심이 집중됐다. 준주택에 포함되는 오피스텔의 경우 기존 주택의 주택담보인정비율(LTV), 다주택자 과세대상에서 제외되는 등 규제에서 벗어나 수요가 증가했으나, 작년 7·10 대책을 통해 주거용 오피스텔의 주택 수 포함, 지난달 17일 금융당국의 오피스텔에 대한 LTV를 비(非)주택담보대출에 적용하는 등의 규제가 이뤄졌다.

레지던스 또한 공공시설 의무부담, 세금, 전매제한, LTV 등의 규제에서 벗어나 새 투자처로 관심이 집중됐고, 주거용으로 무단 사용되면서 과밀화, 교통혼잡 발생, 부동산투기 및 난개발 유발 등의 문제점이 지적됐다. 그러나 주로 상업지역에 건설된 레지던스는 오피스텔과 달리 주거전용이 불가능한 숙박시설로 허가돼 기존의 주택에 관한 규제를 적용할 수 없는 차이점이 있다. 

이에 국토부는 올해 1월 건축법 개정을 통해 주택용도로 사용할 수 없으며, 분양 시 숙박업 신고가 필요함을 명시하도록 했다. 기존·신규 생활용숙박시설에 대한 조치계획으로 ①(신규) 건축법령 용도 정의에 생활형숙박시설은 ‘공중위생관리법’의 숙박업 신고가 필요한 시설로 용도를 명확하게 하고 분양공고 시 주택사용 불가·숙박업 신고 필요 문구를 명시토록 건축물분양법령 개정 ②(신규) 주택사용이 가능한 것처럼 허위·과장 광고하는 사업자에 대한 고발 조치 ③(기존) 생활형숙박시설의 주택용도 사용은 건축법상 이행강제금 부과 대상임을 알리고 단속하도록 행정지도 강화 ④(기존) 주거용 오피스텔 또는 주택으로 용도변경토록 유도 등 방안을 마련했다.

그러나 2년간의 유예기간에도 불구하고 기존 입주민들의 혼란과 반발은 여전한 상황이다. 기존 입주민에게 해당하는 조치계획이 충분한 논의를 통해 실현가능성을 바탕으로 발표했는지에 대한 지적이 제기됐다. 우선 지금까지 용인된 사항에 대해 소급 적용과 함께 이행강제금을 부과하는 점과 실제 거주여부를 확인해야 한다는 점에서 무리가 있으며, 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 기존 입주자들은 상대적으로 높은 분양가로 입주했기 때문에 재산가치의 하락 등의 이유로 저항에 부딪힐 수밖에 없는 상황이다.

아파트나 주상복합과 같은 주택용도로 변경하는 경우, 주거지역으로 용도변경을 위해 도시계획심의를 통한 해당 부지의 지구단위계획을 변경해야 하나 전례가 없는 상황이며, 특혜 논란이 발생할 수 있는 여지가 있다. 숙박업으로 등록하는 방법 또한 개별 소유자들의 동의가 필요해 실현 가능성이 떨어지며, 주거와 숙박시설이 혼재돼 난립하는 상황에 법·제도 간 상충할 수 있다.

기존의 주택과 달리 생활형숙박시설은 특수한 상황으로 판단되며, 2년의 유예기간 동안 기존 입주민에 대한 소급적용 여부와 실거주 여부 판단 기준, 주택 용도로의 변경 가능성 등 다양한 관계자와 전문가들의 의견을 바탕으로 신중하게 방안이 마련돼야 한다.

[이정현 주택산업연구원 연구원] koscaj@kosca.or.kr

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