국토정책 브리프…“3∼6개월 전 집값 상승이 현재가격에 영향 미쳐”
“주택구매력 높아지면 거주수요 늘고, 집값 오르면 투자수요 늘어”
주택가격 상승기에는 사람들이 이에 편승해 주택 거래를 늘리고, 집값 하락기에는 이런 행태가 약해진다는 연구 결과가 나왔다.
국토연구원은 2일 펴낸 주간 국토정책 브리프 827호에 이런 내용을 담은 ‘주택구매소비자의 의사결정 구조와 주택시장 분석’을 게재했다. 이는 작년에 발간한 논문을 요약한 것이다.
연구원은 주식시장에서 ‘군집행태’를 측정하는 CCK 모형을 국내 부동산시장 분석에 활용해 2006년부터 2020년 6월까지 아파트 실거래 가격지수를 대입해 분석했다.
분석 결과 수도권과 서울 아파트 시장에서 시장 확장기에는 군집행태가 발생하고, 수축기에는 군집행태가 나타나지 않는 것으로 조사됐다.
아파트값이 오를 때 애초 주택의 가치에 기반해 거래를 고려하기보다 시장 분위기에 편승해 주택을 사고팔 개연성이 높다는 의미다.
수축기에 군집행태가 발견되지 않는 것에 대해 연구원은 “시장 침체 시 일부 지역에서 급격한 가격하락은 발생할 수 있으나 외부충격이 발생하지 않는 한 시장 전체로까지 확대되지 않는 주택가격의 하방경직성을 보여주는 것으로 해석할 수 있다”고 설명했다.
연구원은 또 다른 기법인 ‘기준점 효과’ 분석 결과 서울·수도권에서 3개월·6개월 전의 집값 변동률이 현재 가격에도 큰 영향을 미치는 것으로 확인했다고 밝혔다.
3개월, 6개월 전의 집값 변동률이 플러스(+)로 상승 국면일 때 이 같은 기준점 효과가 뚜렷히 나타나고, 집값 변동률이 하락(-) 국면일 때 보다 그 영향이 큰 것으로 조사됐다.
주택가격 상승기가 계속되면 집값 상승 압력이 더해지며 부동산 시장에 영향을 주지만, 하락기에는 이런 영향이 상대적으로 적어진다는 것이다.
집값이 하락할 때 주택을 처분해 위험을 회피하려는 성향도 통계적으로 유의미한 수준으로 조사됐다.
연구원은 서울 거주 만 19~64세 성인의 위험회피도를 조사한 결과 평균 1002로 나타났으며 이를 통해 최적 자산 배분 비율을 도출하면 무위험자산 33.46%, 위험자산 66.54%(서울아파트 60.34%,·주식 6.21%)로 제시할 수 있다고 소개했다.
연구원은 “젊을수록 위험선호 성향이 강한 것으로 나타나 주택 등 자산시장에서 적극적 투자 가능성 있다”고 분석했다.
연구원은 베이비부머 세대는 주택수요를 유지하거나 주택을 추가 구매하려는 경향이 강하며, 젊은 층도 생애주기에 따른 주택소비보다 더 많은 주택소비를 하려는 세대나 집단이 있어 이런 부분이 주택수급에 영향을 미치고 있다고 말했다.
아울러 주택 구매력이 높아지면 거주목적 주택 수요가 증가하다가 주택가격이 높아지면 투자목적 주택 수요가 증가하는 구조로 부동산 시장이 변화한다는 연구 결과도 제시됐다.
연구원은 “이런 구조는 주택시장의 붐이 지속되게 만들어 주택가격 하방리스크를 증가시킨다”며 “주택수요의 구조변화를 분석하고 시장을 모니터링하며 관리하는 것이 매우 중요하다”고 제언했다. /연합