우리나라엔 주택가격 전망을 발표하는 기관이 3군데 있다. 한국부동산원, 주택산업연구원, 한국건설산업연구원이다.
그런데 지난해 이들 기관의 집값 전망치가 모두 완전히 빗나갔다.
한국부동산원에 따르면 지난해(2020년) 전국 주택가격은 2019년 12월 대비 5.4% 상승했다. 2011년 이후 9년 만에 최고치다. 전셋값은 같은 기간 4.5% 올랐다. 서울 등 수도권은 작년 기준 집값이 6.8%, 전세는 5.5% 상승했다.
국내 3대 부동산 연구기관들의 지난해 주택시장 전망과는 다른 결과이다.
부동산원은 작년 1월 ‘2020년 부동산시장 전망’을 발표하며 연간 전국 주택가격이 0.9% 하락할 것이라 진단했다. 또, 서울 등 수도권의 집값은 0.8% 떨어질 것으로 내다봤다. 전세시장은 전국 기준 0.4% 낮아질 것으로 예상했다.
민간 조사기관의 전망치도 상황은 비슷했다. 건설산업연구원은 작년 전국 집값이 0.8%. 수도권 집값은 0.3% 떨어질 것으로 전망했다. 전국 전셋값은 1.5% 내려갈 것으로 봤다. 주택산업연구원은 전국 집값이 보합(0%), 수도권은 0.8% 오를 것으로 예측했다. 방향성은 맞췄지만 상승폭은 한참 차이가 났다. 하지만 전셋값은 0.6% 떨어진다고 내다봐 현실과는 동떨어진 전망을 내놨다.
이렇게까지 전망과 실제가 차이가 난 이유는 무엇이었을까. 전문가들과 의견을 나눠보면 크게 △코로나19 사태로 인한 저금리 △만성적인 풍선효과 △새 주택임대차법 등 3가지로 원인이 모인다.
지난해 기준금리는 전년 대비 0.75%포인트 떨어졌다. 코로나19 바이러스 때문에 나타난 불황을 돌파하기 위해 유동성을 과감하게 푼 결과다. 여기까진 정부의 실책이라고 보긴 어렵다는 게 대부분 전문가의 의견이다. 부동산 규제 때문에 나타난 풍선효과도 전국 부동산시장을 ‘불장’으로 만드는 데는 작용했지만 ‘예상외의 수준’까지 증폭시켰다고 단언하긴 어렵다.
결국 실책은 임대차 3법(전월세 신고제·계약갱신청구권·전월세 상한제)이었다고 본다. 신규 계약건을 중심으로 전세난이 벌어지면서 약세를 띈다던 주택 임대차 시장은 방향이 바뀌어 버렸다. 게다가 전세난은 다시 주택 매수세로 바뀌어 중저가 주택의 상승 요인으로 작용하고 있다. 최근 만난 한 전문가는 “작년부터 수도권은 1주택 실수요장이었는데 대출이 원활하지 않아 기형적인 ‘1주택 갭투자’가 많았다”며 “임대차법 때문에 전셋값과 매맷값 차이를 줄여놓으니 상황은 걷잡을 수 없이 변했다”고 꼬집었다.
모두 임대차법은 명확한 실책이었다고 얘기한다. 심지어 ‘시장에 영향을 덜 미치게 약화시켜야 한다’는 의견도 심심찮게 나온다. 현 정부와 친밀한 전문가 입에서 나온 말이다. 그런데 일부 여당 인사들은 ‘신규 임대차 계약까지 포함시켜야 한다’며 법을 더 강화해야 한다는 의견을 내놓고 있다. 도시를 멸망시키려면 미사일을 쏘든가, 임대료 제한을 하라는 우스갯소리가 지역경제학에 나온다. 왜 아무도 가지 않은 길을 가겠다고 고집을 부리는지 이유를 모르겠다.