법무법인 지평의 ‘법률이야기’

재건축사업은 일반적으로 아파트를 중심으로 진행되므로 같은 정비구역 내에 포함돼 있지만, 부대시설로 취급되는 상가소유자들의 이익이 침해될 우려가 있습니다. 한편, 상가소유자들의 반대로 인해 사업이 원활하게 진행되지 않는 경우도 종종 있습니다. 이러한 이유로 상당수가 이른바 ‘상가 독립정산제 약정’에 따라 일반조합원들과 상가조합원들이 따로 사업시행계획안 및 관리처분계획안을 수립해 사업을 진행하고 있습니다.

그러나 일반조합원과 상가조합원이 별개의 조합을 설립하는 것은 하나의 정비구역에서는 하나의 조합만이 활동하도록 하는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)의 기본정신에 배치됩니다. 따라서 실무적으로는 ‘상가 독립정산제 약정’을 조합 정관에 반영하는 등의 방식으로 내부규범을 만들어 대외적으로는 하나의 조합으로 활동하지만, 대내적으로는 두 개의 의사결정 주체가 병존하는 경우가 많습니다. 이 경우 상가조합원들은 본조합의 조합원이면서 동시에 조합 속의 조합의 구성원이라는 이중적 지위를 가지게 됩니다.

이와 관련해 대법원은 2018년 ‘상가 독립정산제 약정’의 유효성을 인정하면서, 조합 업무집행기관(총회 등)이 내부규범화된 ‘상가 독립정산제 약정’에 반하는 결의를 할 경우 상가조합원들이 이에 대해 다툴 수 있다고 판단했습니다. 나아가 ‘상가 독립정산제 약정’ 등 조합의 내부규범을 변경할 때 요구되는 총회결의의 기준을 제시했습니다(대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결).

먼저, 대법원은 ① 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하기로 한 부분은 조합원별 부담액에 영향을 미칠 수 있으므로 정관 기재사항인 ‘조합의 비용부담’ 및 ‘조합원의 권리ㆍ의무’에 관한 사항에 해당하고, ② 상가조합원들로 구성된 별도의 기구(이하 ‘상가협의회’라 한다)가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용은 조합과 상가협의회 사이에서 합의한 부분은 조합 총회에 상정하여 승인받아야 하는 관리처분계획안 중 상가 부분의 작성을 조합의 이사회가 아니라 상가협의회에게 일임한다는 내용이므로 마찬가지로 정관 기재사항인 ‘조합임원의 권리·의무’, ‘임원의 업무의 분담 및 대행 등’ 및 ‘관리처분계획’에 관한 사항에 해당하므로, ①, ②를 내용으로 하는 ‘상가 독립정산제 약정’은 원칙적으로 조합의 정관에 규정하여야 하는 사항이라고 보았습니다(도시정비법 제40조).

다만, 이러한 내용을 조합이 채택하기로 결정하는 조합 총회의 결의가 정관 변경의 요건을 완전히 갖추지는 못했다면 형식적으로 정관이 변경된 것은 아니지만, 총회결의로서 유효하게 성립했고 정관 변경을 위한 실질적인 의결정족수를 갖췄다면 적어도 조합 내부적으로 업무집행기관을 구속하는 규범으로서의 효력은 가진다고 보았습니다.

다음으로 대법원은, 조합의 총회는 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가지나 이러한 자율성과 재량이 무제한적인 것일 수는 없으므로, 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 3가지 기준을 충족해야 한다고 판단했습니다. 첫째, 총회결의가 상위법령 및 정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 하고, 둘째, 총회결의의 내용이 상위법령 및 정관에 위배되지 않아야 하며, 셋째, 내부규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월해야 한다는 것입니다.

일반조합원과 상가조합원의 관계는 앞서 말씀드린 방식으로 대부분의 이해관계가 정리될 수 있지만, 정비구역 내 종교시설이나 교육시설의 경우 이해관계가 보다 첨예하게 대립하는 경우가 많습니다. 다음 기회에는 종교시설이나 교육시설의 경우에 대해 살펴보겠습니다. /법무법인 지평 변호사

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