일시적인 소유일뿐 실질 취득목적 없어 분양가 상승유발해

현재 건설회사가 분양을 목적으로 주택을 건설할 때 완공주택의 보존등기에 대해서도 취ㆍ등록세를 납부하고 있고 입주자 또한 소유권을 이전받을 때 다시 취ㆍ등록세를 별도로 납부한다. 이런 이중의 취ㆍ등록세 부담은 분양가에 반영돼 분양가 상승의 요인이 된다.

사실 종국적으로 주택을 취득하는 자는 입주자이며 건설회사는 주택의 완공 후 입주자에게 주택의 소유권을 이전하기 위한 절차로 보존등기를 하는 것인 만큼 주택을 소유할 의사가 없는 건설회사에게 취·등록세를 부과하는 것은 부당하다. 더구나 주택은 공공재로 취ㆍ등록세가 분양가에 반영돼 주택가격의 상승 및 수요자의 부담을 가중시키고 있다.

따라서 정책적인 고려에 의해 취득세 부과대상에서 제외되고 있는 차량, 기계장비·항공기 및 주문에 의해 건조하는 선박과 같이 아파트 보존등기 취득세를 면제하는 것이 타당하다. 다만, 건설회사가 미분양 등으로 인해 신축주택의 소유권을 장기간 보유하는 경우에 대한 우려가 있을 수 있으므로 일정기간 내에 주택의 소유권을 이전하는 경우에 한해 취득세를 면제하도록 해야 할 것이다.

이러한 신규분양주택의 취ㆍ등록세 감면에 대해 건설교통부도 같은 입장이다. 건교부는 건설회사가 판매를 목적으로 이행하는 공동주택의 소유권 보존등기는 실질적인 취득의 목적이 없으므로 이를 “형식적 소유권”의 범주에 포함해 거래세를 면제해야 하고 이러한 거래세 면제는 과세형평에 어긋나지 않는다는 입장이다. 반면, 주무부처인 행정자치부는 이에 반대하고 있다. 행자부는 건설회사가 신축해 소유권 보존등기 하는 공동주택을 판매용이라는 사유만으로 취·등록세를 비과세하는 것은 개인주택 등 다른 과세대상과의 과세형평성을 저해하고 분양가인하의 효과보다는 건설업체 이익만 증가시킨다는 등의 이유로 반대하고 있다.

그러나 건설회사의 보존등기가 판매용이어서 취·등록세를 비과세하는 것은 개인주택 등 다른 과세대상과의 과세형평성을 저해한다는 주장은 중요한 사실을 왜곡하는 것이다. 왜냐하면, 개인이 그 명의로 건축허가를 받아 건설한 개인주택은 판매를 목적으로 하지 않아 형식적·실질적 소유자가 동일한 반면, 주택사업자가 건설한 공동주택은 판매용이어서 일시적으로 형식적 소유를 할 뿐이기 때문이다. 또한 상가 등 상업건축물을 분양받은 자는 영리를 목적으로 하므로 거주를 위해 주택을 분양받은 자와 구별되며 주택사업자가 신축한 공동주택에 대하여는 입주자 보호를 위하여 사업자의 재산권 행사를 제한하고 있다는 점도 큰 차이다.

행자부가 주장하는 분양가 인하의 효과보다는 건설업체 이익만 증가시킬 수 있다는 주장도 사실이 아니다. 왜냐하면, 현행 주택법령상 지자체장은 주택사업계획 승인권과 분양승인(입주자 모집승인)권을 가지고 있으며 주택사업자는 지자체장에게 사업과 분양승인을 받기 위해 주택원가를 지자체장에게 신고하도록 돼있기 때문이다. 즉, 지자체장이 분양승인 단계에서 면제된 취·등록세가 분양원가에 반영되는 지 여부를 엄격히 확인한다면 분양가 인하의 효과가 나타날 수 있는 것이다. 그러므로 취·등록세 면제가 건설업체의 이윤증가로 이어진다는 행자부의 주장은 맞지 않다.




 


 

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