올해 들어 신문지상에는 주택건설경기의 둔화와 미국의 기준금리 인상, 가계부채 대응, 재건축, 주택입주 물량 증가, 역전세난 등이 주택시장의 주요 키워드로 등장하고 있다.
주택시장 순환국면 등을 고려할 때, 올해 주택시장은 2016년 하반기의 확장국면에서 둔화국면으로 전환될 것으로 예상되는 가운데 금리상승, 주택공급과잉에 대한 우려 등이 주택시장의 하방요인으로 작용할 것으로 보인다. 특히 국토연구원 설문조사(2016년 9월)에 따르면 지역별로 주택경기 상승요인으로 등장한 정비사업(재건축 등)의 경우, 가계부채대책 및 11·3 대책 등으로 시장에 대한 영향력은 다소 감소됐으나 향후 반등 가능성은 여전히 존재할 것으로 보인다.
전반적으로 2017년 주택시장을 전망해 보면, 주택매매가격 상승률의 경우 2013년 0.3%에서 2015년에는 3.5%로 급증하다 11·3 대책 등의 여파로 2016년에는 0.7%로 상승폭이 크게 둔화된 것으로 나타났으며, 2017년 주택시장의 매매가격은 -0.2% 내외의 보합세를 보일 것으로 전망된다. 전세가격의 경우도 2015년 4.9%에서 2016년에는 1.3%로 증가세가 주춤한 것으로 나타났다. 이는 임차가구의 매매전환, 준공물량의 증가 등에 기인하는 것으로 파악되며, 올해에도 0.5% 내외의 보합세를 보일 것으로 보인다.
한편 주택시장은 지역시장별 차별화가 심화되고, 신규분양시장과 재고주택시장간의 양극화도 크게 증가한 것으로 나타났다. 이는 지역별 차별화된 주택시장 정책과 신규 및 재고주택 시장 간의 양극화에 대응한 차별적인 정책의 필요성도 동시에 제기한다.
이러한 시장상황에서 올해 주택시장은 주택공급 과잉에 대한 우려, 미국 기준금리인상에 따른 주택담보대출금리의 상승 등으로 인한 시장의 리스크 요인이 잠재돼 있다.
우선, 공급과잉이 우려되는 지역을 중심으로 미입주 및 미분양의 증가가 예상되는 가운데, 미분양물량은 연간 1만~2만호(2016년 말 미분양 주택수는 5만6000호) 증가할 가능성이 있는 것으로 분석된다. 다만 2017년 인허가물량이 50만호 내외로 전년 대비 감소할 것으로 보여 이러한 미분양 증가속도는 다소 감소할 것으로 예상된다.
이와 더불어 주택준공물량 증가(10~20%)는 주택매매가격을 0.2~0.4% 내외 하락시키는 요인으로 작용하고 이는 주택매매가격보다 전세시장의 안정에 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타나 과잉공급 지역의 경우 역전세난의 우려도 예상된다.
다음으로 금리상승으로 인한 시장리스크를 살펴보면, 미국의 금리인상 등의 여파로 최근 주택담보대출 금리가 가산금리의 상승으로 높아지고 있어, 가계의 원리금상환 부담의 증가요인으로 작용한다. 국토연구원의 자체 분석결과, 우리나라 기준금리가 0.5~1.0%p 상승할 경우 주택매매가격은 0.3~0.6%p 내외 하락할 것으로 나타났다. 아울러, 금리인상으로 현행 3~4% 수준의 주택담보대출금리가 6~7% 수준으로 상승하는 경우, 담보대출 원리금 수용범위(월 50만~100만원)를 벗어나는 과다부담가구(100만원 초과)가 급속하게 증가할 것으로 나타났다.
이러한 분석결과를 볼 때, 주택시장에미치는 리스크 요인을 보다 면밀하게 점검하고 이에 따른 대응책을 적기에 마련함으로써 주택시장의 연착륙과 가계에 미치는 충격을 완화하는 정책조정이 이루어져야 할 것이다.
구체적으로 지역별 주택수급 상황에 맞는 청약, 주택금융 정책 등을 유연하고 탄력적으로 적용이 가능하도록 기존의 정책수단 즉, 전매제한, 1순위제한 등 청약제도와 LTV, DTI 등 주택금융 규제 정책수단을 보다 세밀하게 지역별 시장상황에 맞도록 개편할 필요가 있다. 아울러, 주택담보대출 금리의 가파른 상승이 가계의 급격한 원리금상환 부담과 주택경기의 급격한 위축 등으로 이어지지 않도록 정책 운용의 묘를 잘 살려야 할 것이다.
공급과잉에 따른 미분양·미입주 물량의 증가, 역전세로 인한 세입자의 피해 등 향후 발생할 수 있는 주택시장의 리스크 요인에 대한 면밀한 분석과 이에 대한 사전예방과 사후 대응책도 마련돼야 한다. 주택시장 리스크 요인이 가계 및 주택시장에 미치는 충격 및 영향을 최소화하기 위해서는 주택 및 금융 정책 간의 긴밀한 공조가 그 어느 때보다 절실히 요구된다. /국토연구원 주택토지연구본부장