“후분양 사업비용, 선분양 대비 증가폭 1~5% 그칠 듯”

아파트 후분양제를 도입할 경우 사업비용이 선분양 대비 총수입의 최소 1%에서 최대 5% 증가하는데 그치고, 오히려 주택사업의 수익성을 제고하는 대안이 될 수 있다는 분석이 나왔다.

한국신용평가는 최근 발표한 ‘후분양이 주택사업 손익 및 자금조달 구조에 미치는 영향 분석’ 보고서에서 “후분양에 따른 비용 증가폭은 크지 않은 수준”이라며 “부담이 될 수 있으나 기회요인도 동시에 존재한다”고 평가했다.

보고서에 따르면 후분양으로 공사기간 및 공정률 80% 시점을 기준으로 이후 분양대금이 유입되는 것으로 가정했을 때 PF대출 조달 규모는 선분양 사업계획상 대출의 1.6~4.3배 규모로 산출되며, 금융비용(PF대출 이자·수수료)은 선분양 사업계획 대비 1.7~2.9배 증가하는 것으로 계산된다.

하지만 후분양은 견본주택 건설비용과 견본주택 부지 임차료, 분양보증수수료 등 선분양에 수반되는 비용을 절감할 수 있다. 이에 따라 금융비용과 관련 비용 합산액은 총수입 대비 선분양이 5~10%, 후분양은 5~14% 수준으로 후분양시 비용 증가폭은 총수입 대비 1~5% 수준으로 산출된다.

이와 함께 착공 이후 공정률 80% 시점까지 부동산가격이 상승하는 것을 감안해 분양가격을 책정할 수 있는데, 과거 10년 평균 연간 아파트 매매가격지수 상승률인 2.5%를 대입하면 후분양 가격은 선분양 사업계획 대비 3.3~8.7% 인상되는 것으로 계산돼 수입 증가분이 비용 증가분을 상회하는 것으로 분석됐다.

한신평은 “주택사업자와 금융기관에게 초기 금융비용 증가 등 부담이 될 수 있으나 기회요인도 동시에 존재한다”며 “후분양 활성화를 위해서는 수분양자를 위한 관련 금융상품 개발 등 제도의 보완도 함께 이루어져야 한다”고 주장했다.