공사대금채권과 유치권의 성립
상태바
공사대금채권과 유치권의 성립
  • 박보영 변호사
  • 승인 2018.12.10 07:00
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

법무법인 지평의 ‘법률이야기’

수급인은 공사대금채권을 가지고 건물에 관한 유치권을 행사할 수 있습니다. 대금을 변제받을 때까지 건물을 점유하고, 경매를 신청해 부동산을 환가해 해당 대금으로 미지급 공사비를 회수할 수도 있습니다(민법 제322조 제1항).

이러한 유치권은 별도의 합의나 등기를 요하지 않고 성립하면서도 사실상 우선변제의 효과가 있는 강력한 물권입니다. 다만 그 성립과 행사에 있어 다양한 법률적 쟁점이 존재하므로 사전에 여러 선례를 확인해 대비할 필요가 있습니다.

유치권을 행사하고자 하는 자는 ‘타인 소유 건물과 관련된 공사대금채권’을 가지고 있어야 합니다. 따라서 수급인이 전부 또는 주요부분의 재료를 공급해 건물의 소유권이 수급인에게 귀속되면, 건물에 대한 유치권을 주장할 수는 없고 동시이행의 항변권을 행사할 수 있을 뿐입니다. 단순히 건설자재를 납품한 채권만으로는 건물에 대한 유치권이 성립하지 않으며(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결), 부분공사의 하수급인이라도 도급인 소유 건물에 적법한 유치권을 행사할 수 있는지에 대해서는 개별 사안마다 구체적인 사실관계를 살펴 판단해야 합니다.

유치권을 행사하고자 하는 자의 채권은 ‘변제기에 도달’해야 합니다. 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 도급인에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에야 공사를 마쳐 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2011. 10. 13 선고 2011다55214 판결). 도급인이 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 해 공사대금채권에 대한 동시이행항변을 하는 경우 수급인의 유치권 성립이 부인되는 것도 변제기 문제 때문입니다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결).

유치권은 건물을 점유하고 있어야 성립하고, 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 법원 실무는 유치권자로서 ‘적법하게 배타적으로 계속 점유’하고 있는지를 기준으로 살펴봅니다. 판례 중에는 “유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다”고 판단한 사례가 존재합니다(대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결).

안전하게 유치권의 성립을 주장하기 위해서는 도급인의 건물 출입을 막을 별도의 시정장치를 하고, 유치권 행사 중임을 알리는 현수막이나 공고문 등을 게재해야 합니다. 타인의 불법적인 침탈로 점유를 잃은 경우에도 유치권은 소멸하지만(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결), 점유의 반환을 구하는 소송을 침탈당한 때로부터 1년 이내에 제기해 점유를 반환받으면 당초부터 점유상실이 없었던 것이 됩니다(민법 제192조, 제204조). 실제로 점유를 회복하기 전까지는 유치권 소멸 사실 자체는 번복되지 않는다는 점을 유의해야 합니다(대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다46215 판결).

[박보영 변호사] bypark@jipyong.com

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.
주요기사
이슈포토