법무법인 지평의 ‘법률이야기’
분양형 호텔과 관련한 분쟁은 크게 ①수분양자가 위탁운영사를 상대로 약정한 수익금의 지급을 구하는 경우(분양계약과 위탁운영계약 모두 유지) ②수분양자가 자체적으로 운영하거나 위탁운영계약을 해지하고 대체 운영자를 선정하기 위해 객실의 인도를 구하는 경우(위탁운영계약만 해소), ③수분양자가 분양계약과 위탁운영계약을 소멸시키고 분양대금의 반환을 구하는 경우(분양계약과 위탁운영계약 모두 해소)로 구분할 수 있습니다.
①과 ②는 ③에 비해 법원에서 상대적으로 많이 인용되고 있으나, 수분양자들이 승소하더라도 지방자치단체의 복수운영 불허, 운영사들의 책임재산 부존재 등으로 인해 승소의 실익이 없는 경우가 많습니다. ③의 경우 분양계약의 해제를 인정한 판결이 없지 않으나, 다수의 판결은 분양계약과 위탁운영계약의 주체가 다르고 그 목적이 다르다는 점을 주된 근거로 분양계약의 취소 또는 해제를 인정하지 않고 있습니다.
분양계약의 해제를 인정한 판결에서 법원은 분양형 호텔의 분양계약은 객실의 소유권보다는 위탁계약에 따른 수익금을 취득하기 위한 목적에서 체결됐고, 위탁운영계약 역시 분양계약에 따른 소유권이전등기가 마쳐질 것을 전제로 체결되는 등 분양계약 및 위탁운영계약의 체결경위와 내용에 비춰 볼 때 이 두 가지 계약이 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계로 결합된 것이라고 보아 약정 수익금 미지급을 이유로 분양계약의 해제를 인정했습니다(서울고등법원 2018. 6. 7. 선고 2017나2073649 판결).
분양형 호텔은 일반 아파트 분양과 달리 분양계약이 주가 되는 것이 아니라 투자수익의 보장이 주가 되는 수익형 부동산 상품입니다. 그러므로 주식 등 다른 투자형 상품과 같이 투자자 보호의 관점에서 관련규제 등 제도적 해결이 시급히 필요합니다. 예컨대 분양광고에 대한 엄격한 제한과 책임 부과, 분양 시 설명의무 부과 및 미이행 시 계약의 무효나 해제권 보장, 위탁운영사의 확정 수익 보장과 운영의 투명성을 확보하기 위한 트러스트 펀드 도입 등을 우선 고려해 볼 만합니다.
제도적 해결에 앞서 현재 상황에서는 법원의 역할이 매우 중요합니다. 진행되고 있는 다수의 분쟁 사안에서 법원이 수익형 내지 투자형 부동산상품의 특수성을 면밀히 살핀 뒤 분양계약과 위탁운영계약이 하나의 계약처럼 불가분의 관계로 결합된 것임을 분명히 밝히고, 수분양자들 보호에 한걸음 더 나아가는 구체적인 법리를 세워 줄 것을 기대해 봅니다.