법무법인 지평의 ‘법률이야기’
모델하우스에 설치된 모형이나 분양광고에 기재된 내용과 실제 시공이 다를 때 아파트 수분양자들이 이를 하자라고 주장하는 경우가 종종 있습니다. 법률적으로 하자는 여러 가지로 구분되는데, 누가 봐도 분명한 절대적 하자(누수, 균열, 배수불량, 침하 등)뿐만 아니라 계약으로 정한 성상을 갖추지 못한 경우 역시 하자로 평가할 수 있습니다. 따라서 모델하우스나 분양광고가 일단 계약으로 편입돼 계약의 내용이 됐다면 이와 다른 시공은 원칙적으로 하자로 볼 수 있습니다.
법원도 같은 입장입니다(대법원 2007. 6. 1 선고 2005다5812 판결). 대법원은 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 법률적으로는 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비춰 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 봐야 할 것이므로, 분양계약 시 달리 이의를 유보했다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다고 했습니다.
사안을 조금 더 들여다보면, 문제된 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비춰 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없습니다. 반면, 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 등은 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 분양계약의 내용이 된다고 했습니다.
위 판결은 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 아파트 거래 시 분양계약서에는 통상 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재돼 있고, 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여는 구체적인 내용이 기재돼 있지 않은 경우가 대다수라는 거래현실을 충실히 반영한 것으로 보입니다.
한편 실제 소송 과정에서는 수분양자들이 시행사와 시공사 중 누구를 상대로 위와 같은 하자에 대한 책임을 물을 수 있을지도 문제되는데, 비록 실제 시공이 분양광고의 내용 또는 모델하우스의 조건과는 다르더라도 시공사가 일단 설계도면에 맞춰 아파트를 시공한 것이라면 특별한 사정이 없는 한 시공사의 책임이 인정되기는 어렵습니다.