[건설클레임] 전문건설사의 공동주택 하자담보책임
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[건설클레임] 전문건설사의 공동주택 하자담보책임
  • 신동철 변호사
  • 승인 2020.01.20 07:00
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공동주택의 하자에 대한 관심과 분쟁은 점점 커져가고 있습니다. 입주 전에 모든 하자보수가 완료돼야 사용검사승인을 한다고 주장해 분쟁이 발생하는 사례가 늘고 있고, 품질향상을 목적으로 각 지자체에 품질검수단을 설치하는 내용의 주택법 개정안도 국회에 상정돼 향후 관련 업계에 적지 않은 파장이 예상되는 상태입니다.

그런데 이러한 공동주택의 하자와 관련된 책임은 원칙적으로 해당 건물을 분양한 자 또는 시공한 원도급자가 부담해야 하는 것이 원칙입니다. 집합건물법은 분양자 및 건물을 시공해 완성한 자가 담보책임을 부담한다고 규정(집합건물법 제9조)하고 있고, 공동주택관리법 또한 분양자와 분양자로부터 일괄 도급받아 시공한 자의 책임만을 규정(공동주택관리법 제36조 및 37조)하고 있습니다.

물론 전문건설사는 도급인에 대한 하자담보책임을 부담합니다. 그러나 분양자로부터 공사를 일괄 도급받아 시공한 원도급자의 책임과는 그 범위와 기간 등에 상당한 차이가 있습니다. 가령, 원도급자의 공동주택 전유부분에 대한 담보책임기간은 각각의 공동주택이 구분소유자에게 인도된 날부터 기산됩니다(집합건물법 제9조의2). 사용검사 이후 미분양이 지속된다면 담보책임기간은 미분양 기간만큼이나 늘어나게 되는 것입니다. 그러나 전문건설사의 담보책임기간은 전문건설사가 시공한 건설공사의 완공일로부터 기산되므로(건설산업기본법 제28조) 원도급자가 부담하는 담보책임기간과 전문건설사가 부담하는 담보책임기간의 시작일과 종료일은 다를 수밖에 없습니다.

한편 각 공종별 하자담보책임기간에 있어서도 차이가 있습니다. 가령 공동주택관리법령에서는 건물외부 조적공사를 석공사에 포함시켜 담보책임기간을 5년으로 규정하지만, 건설산업기본법 시행령에 따르면 조적공사의 담보책임기간은 2년입니다. 전문건설사에 공동주택관리법령이 적용된다면 조적공사에 대하여 5년이나 보수할 의무가 발생하는 큰 부담이 생깁니다.

이처럼 전문건설사가 공동주택의 시공과 관련하여 부담하는 하자담보책임은 원도급자의 책임과 근본적으로 다른 것이지만, 원도급자는 위의 법령들과 무관하게 하자보수의 책임을 하도급업체에 부당하게 떠넘기는 사례가 현장에서 빈번히 발생하고 있습니다. 때로는 시공계약에 하도급업체가 부담하는 하자담보책임의 기간은 ‘공동주택관리법의 규정을 따른다’는 부당한 특약을 삽입해 원도급자의 책임을 그대로 전가하는 사례도 일어나고 있습니다.

따라서 이러한 문제들을 예방하기 위해서는 우선 시공계약에서 하자담보책임의 기산일과 공종별 각 적용 기간을 명확히 할 필요가 있습니다. 또한 원도급자가 부담하는 하자담보책임을 전문건설사에게 전가하려고 하는 관행이 근절될 수 있도록 제도적인 보완책도 마련돼야 할 것입니다. /법무법인 은율

[신동철 변호사] hidcdc@naver.com

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