전문건설공제조합은 전문건설인의 권익보호를 위해 서울 전문건설회관 본사 1층에 법률상담센터를 운영해오고 있다. 조합원은 법률·노무·세무회계·기술분쟁 등 다양한 분쟁에 대해 관련 전문가로부터 무료로 상담서비스를 받을 수 있다.(상담문의 : 02-3284-3000) 사후대응에 앞서 건설 분쟁 예방을 위한 사전 조치사항을 살펴본다.
공사도급계약의 내용을 명확히 하자.
건설공사의 기초는 공사계약의 충실도에 달려 있습니다. 일반적으로 건설공사표준하도급계약서와 표준시방서를 사용하면 무난하겠지만, 이것만으로는 부족합니다. 분쟁을 예방하기 위해서는 설계자와 미리 논의하여 공사의 세세한 부분까지 명시적으로 정리할 필요가 있습니다.
자재의 종류나 등급, 시공방법, 시공할 부분을 기재하여야 하고, 특히 단가정산 방식일 때에는 시공물량 및 단가를 정확히 해야 합니다. 총액계산 방식일 때에도 가능하면 변경 시공 등을 대비하여 이를 계약서에 기재하는 것이 바람직합니다.
특히 지반보강공사나 흙막이 공사는 지질상태에 따라 공사비의 변경이 불가피하므로 이 부분공사는 총공사대금과 별도로 공사대금을 정산하는 예가 많으니 주의가 필요합니다.
한편, 다른 업자와 공사가 동시에 이루어질 때는 시공자 각자의 시공 범위를 명확히 해야 합니다. 그 밖에 표준계약서를 사용하면서 부주의로 부가가치세 포함 여부, 지체상금률, 공사대금 지급시기 등을 공란으로 두는 경우가 많아 주의해야 합니다.
건축주와 시공자 사이에 시공 중 협의를 충분히 하자.
건축설계와 시공을 둘러싸고 건축주와 시공자는 사소한 부분이라도 협의를 충분히 해야 합니다. 건축에 관해 생각이 다를 가능성이 높으므로 협의를 통해 불필요한 분쟁을 상당 부분 방지할 수 있습니다. 중요한 부분임에도 건축주의 의사를 묻지 않은 채 시공자가 자기 판단으로 시공을 했다가 문제가 발생하는 경우가 많습니다.
충실한 협의를 위해서는 미리 충분한 시간을 두고 해야 하므로 시공자는 주도적으로 공사진행 과정을 미리 점검하여 사전에 협의사항을 고지하여야 합니다.
특히 주의할 것은 공사금액 변경에 관해 협의가 되지 않을 경우에 대비하여 미리 계약서상 정리가 필요합니다.
공사계약 체결 당시에 공사비 산정상 어려운 부분이 있으면 그 부분의 공사비 정산은 별도로 남겨 두는 것이 좋습니다. 암반, 연약지반, 터파기 공사 등에 예상치 못한 사정이 발생할 수 있으므로 이러한 방식이 필요할 때가 있습니다.
감리자를 적극 활용하자.
건축주는 감리자를 보다 적극적으로 활용하여야 합니다. 건축물의 종류에 따라 감리의 방법이 차이가 있지만 일반적으로 건축주는 감리자에 대하여 보다 확실한 점검을 요구할 필요가 있습니다. 비용이 들더라도 능력이 있는 감리자를 채용하는 것이 바람직합니다.
공사가 중단된 경우 : 증거의 확보
공사가 중단되거나 끝난 경우 당사자는 건축물의 상태에 관하여 객관적인 증거를 확보해야 합니다. 분쟁이 없더라도 이러한 조치는 필수입니다. 다른 공정의 공사가 이어지고 일부 공사는 종료된 경우에도 다른 공사와의 구별을 위해 증거 확보가 필요합니다.
일반적으로 사진과 비디오 촬영을 이용하는데 실제 인테리어 공사대금 청구 소송사건에서 건축사 등 조정위원이 공사가 중단된 직후의 비디오 촬영 화면을 보고 금액을 정하여 조정이 성립된 사례가 있습니다.
이외에도 감리인의 세부감리를 받아 감리인의 현장 확인서를 받거나, 증거 보전으로 감정을 신청하는 방법도 있습니다.