올 들어 주택거래가 얼어붙고 있다. 매매 거래가뭄을 넘어 거래실종 상태다. 서울 아파트 2월 거래량은 800여 건으로 2006년 통계를 작성한 이후 최저치를 기록했다. 3월 서울 아파트 거래량도 전년 동월 대비 20% 수준에 그치고 있다. 주택거래 실종은 서울뿐만 아니라 전국적인 현상이다. 주택 거래가 극도로 위축되고 있는 것은 각종 부동산 규제와 대출 억제, 새 정부에 대한 기대감 등이 반영되고 있기 때문이다.
주택 거래를 활성화하고 집값을 안정시키기 위해서는 과감한 공급확대 정책과 부동산 관련 규제 완화가 우선돼야 한다. 새 정부가 가장 빨리 정책으로 실천해야 할 사안이다. 문재인 정부는 공급보다 규제, 세수확보를 위한 정책으로 5년 내내 주택 시장 불안을 가져왔다. 새 정부는 획기적인 정책보다는 이와 반대되는 정책만 해도 부동산 시장은 안정될 수밖에 없다.
법률 개정 없이 조기에 시행할 수 있는 과제들부터 실천해야 한다. 과감한 제도개선을 추진한다면서 법률 개정이 필요한 규제 완화와 세제개편에 치중할 경우 부동산 시장은 더 불안해질 수밖에 없다는 점을 유념해야 한다. 국회에서 법률 개정안이 통과해야 할 사안은 지리한 정치적 공방으로 연결되면서 현장 적용이 어려울 수 있기 때문이다. 이럴 경우 부동산 시장을 더 혼란스럽게 할 수 있다는 것이다.
새 정부가 할 일은 주택시장이 제대로 작동할 수 있도록 하는 것이 중요하다. 당장 법률 개정 없이도 실현할 수 있는 문제점을 발굴, 부동산시장이 원활히 작동할 수 있는 기틀을 만드는 한편 주택공급에 집중해야 한다.
우선은 주택거래가 시장기능에 따라 정상화되도록 해야 한다. 이후 부동산시장을 필요 이상으로 제약하던 과도한 시장규제 해소에 나서야 한다. 법률 개정이 필요한 사항(분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 부담금 부과중지, 다주택자 양도세 중과 폐지, 전월세 소득공제 적용 대상 확대) 등이 그것이다. 새 정부가 이들 규제를 주택경기 활성화 차원에서 접근할 경우 재건축단지들이 다시 급등하는 등 불안으로 작용하기 때문이다. 예를 들어 재건축 초과이익 부담금의 경우 개발이익 환수라는 제도 도입 취지는 나쁘지 않다. 문제는 이 제도가 유지되면서 재건축이 위축되는 것이다. 이는 적절한 시기에 따라 ‘부과 유예’ 등 조치로 해결할 필요가 있다.
주택시장 정상화를 위한 조치들의 단계적인 시행과 함께 서민 주거 안정, 주택 공급 활성화 등을 위해 건설주택업계 유동성 자금 지원도 필수적이다. 우선은 서민 주거안정을 위해 실수요 주택 구입자의 내 집 마련 지원을 합리적으로 확대할 필요가 있다. 과도한 주택담보대출 규제를 일정 부분 완화하는 것이다.
또 전월세가구와 대학생 등 주거 취약계층에 대한 다양한 주거비 부담 완화방안도 마련, 시행해야 한다. 기업형 임대사업자 육성을 위해 규제개선에도 나서서 건설주택업계가 원활한 주택 공급의 기반을 마련할 수 있도록 해야 한다. 다양한 방식의 공공임대와 준공공임대 주택이 조기에 들어서야 집값이 안정될 수 있기 때문이다. 이와 함께 새 정부의 주택 정책은 정책부서와 일부 학자들 중심의 이론적인 정책이 아니라 시장 전문가, 관련 업계 등도 포함해 의견을 수렴하고 다양한 현장 점검을 반영해 수립해야 한다. 새 정부는 문재인 정부의 주택정책 실패를 문자 그대로 반면교사로 삼아야 할 것이다.