부동산 시장 안정은 국가 발전의 토대이자 국민 복지의 핵심이다. 역대 모든 정부가 주택시장 안정에 심혈을 기울인 것도 주거 안정이 곧 국민 삶의 질을 높이는 길이기 때문이다. 하지만 노태우 정부의 신도시(분당·일산 등) 200만 가구 공급 시기를 제외하면 부동산 시장은 안정되지 않았다.
특히 지난 5년은 부동산 시장이 가장 요동친 시기였다. 집값이 사실상 폭등하면서 주택 가격은 물론 주거 양극화가 극심했다. 집값이 치솟으면서 ‘영끌’과 ‘패닉바잉’ 등 신조어까지 등장했다.
지난 5년간 집값이 오를 대로 오른 것은 스물다섯 번이 넘는 주택정책이 실패했기 때문이다. 원인은 간단했다. 국가 재정확대를 위한 ‘세수확보’가 바탕에 깔려있었다. 정부가 주택정책의 본질인 ‘공급’을 등한시한 채 ‘규제’에 치중한 이유다.
지난 5년 부동산에서 더 걷힌 세수가 수십조 원에 이르는 것이 이를 증명하고 있다. 결국 정부의 우회적 노림수는 성공했지만 주택시장은 더 불안해지고 주거 양극화는 더 심화됐다.
신정부는 이를 반면교사로 삼아야 한다. 집값을 잡겠다면서 공급을 억제하는 어리석음을 저질러서는 안 될 것이다. 당장 주택 공급 계획을 속도감 있게 추진해야 한다. 향후 5년 부동산시장 안정 방안의 첫머리에는 ‘신속한 공급’이 들어가야 한다. 만사 제치고 신속한 공급이 그동안 무너졌던 부동산 정책의 신뢰를 회복하고 국민 주거복지를 강화하는 것이라는 것을 명심해야 한다. 향후 몇 년 내에 200만 가구, 300만 가구를 공급한다는 등의 숫자놀음은 큰 의미가 없다.
신정부 주택 정책의 첫 번째는 직주 근접성이 높은 도심 주거 후보지의 조기 발굴을 통한 신속한 공급을 구체적으로 제시하는 것이 중요하다. 이유는 간단하다. 집값이 더 이상 오르지 않을 것이라는 신호를 줘 수요자들이 과도한 주택담보대출로 영끌이나 패닉바잉을 하지 않도록 해야 하기 때문이다. 올해 1분기 말 기준 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행의 가계대출이 570조원이 넘는 상황에서 또다시 주택담보대출이 늘어나면 가계 빚은 통제 불능 상황으로 갈 수도 있다. 5월 기준 전체 금융권의 가계 부채 규모가 2000조원에 육박한다는 사실도 명심해야 한다.
두 번째는 3기 신도시의 속도감 있는 추진이다. 사전청약을 받은 물량은 늦어도 2024년까지, 나머지도 2026년까지 공급될 수 있도록 인허가 등 모든 절차에 ‘패스트트랙’을 적용해야 한다.
세 번째는 민간공급 확대를 위한 각종 부동산 규제의 과감한 철폐다. 재개발·재건축사업이 제대로 추진되려면 분양가 상한제, 재건축 초과 이익 환수제 등을 과감하게 걷어내야 한다.
또 주택시장 모든 분야에서 관행적 규제를 찾아내 개선에 나서야 할 것이다. 여기에 리모델링 활성화 대책, 용적률 상향과 인허가 기간 단축 등도 있어야 한다. 물론 규제 완화에 따른 일시적 집값 상승 현상이 나타날 수 있다. 하지만 이런 부작용은 장기적으로 주택이 다량 공급되면서 해소될 수밖에 없다.
주택시장 안정을 위해서는 편법증여나 투기, 가격 담합 등 부동산시장 교란 행위에 대해서는 엄벌해야 한다는 점도 강조하고 싶다. 신정부는 적극적인 주택공급 없이는 국민 삶의 질 향상이 이뤄지지 않는다는 점을 인식해야 한다. 전 정부의 실패한 부동산 대책에서 교훈을 얻어 주택 정책의 첫 장을 펼쳐야 할 것이다.