윤석열 정부가 출범한 뒤 두 달이 지나는 동안 가장 많은 변화가 있었던 분야를 꼽으라면 단연 부동산이다. 윤석열 정부는 세제, 공급, 규제 등 부동산 관련된 거의 모든 영역에서 문재인 정부의 기조를 뒤집었다.
법개정을 할 시간이 없다 보니 주로 시행령을 건드렸는데, 그러다 보니 부동산 관련 세법이 누더기가 됐다. 종합부동산세는 2020년 수준에서 부과하겠다며 공정시장가액비율을 낮추고, 공시가격도 지난해 기준을 적용하기로 했다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 1년 유예하고, 상속받은 수도권 공시가격 6억원 이하 주택(시가 8억~9억원)은 종부세 계산 때 주택 수에서 영구히 빼는 조치도 하겠다고 했다. 상생임대인제도는 강화해 다주택자도 5% 이내에서 임대료를 올리면 해당 주택에 대해서는 거주한 적이 없더라도 양도소득세를 내지 않도록 했다.
부동산 세법이 누더기가 된 것은 조세원리를 따르기보다 역대 정권들의 정치적·정책적 판단을 우선했기 때문이다. 조세법률주의에 따라 국회를 거치기보다 시행령을 통한 행정부의 땜빵 시행이 많았던 것도 혼란을 부추기는 원인이 됐다.
소득이 발생한 만큼, 편익을 받은 만큼 세금을 낸다는 원칙만 따랐어도 ‘이현령비현령’ 제도는 되지 않았을 것이다. 시민들이 ‘내 집 한 채’는 마련할 수 있도록 해야 하고, 집이 있는 시민들에게는 ‘거주 이전의 자유’를 보장해줘야 한다는 논리는 부동산 관련 세법이 각종 공제로 뒤덮히도록 만들었다.
부동산세법은 조금 더 단순화되고, 조세원칙을 고려할 필요가 있다. 예컨데 양도소득세는 소득세 과세 틀에서 부과하는 것을 검토해볼 필요가 있다. 양도소득세는 엄연히 소득세다. 지금은 시가 12억원 주택이라면 양도차익을 얼마를 남기든 세금을 한푼도 내지 않는다. 결과적으로 소득이 많을 수록 감면 혜택이 더 크다. 부동산을 제외하고는 이런 세법을 찾아보기는 힘들다.
무엇이 됐든 당해년도 소득이 발생했다면 이는 종합소득세로 과세하는 게 옳아보인다. 연봉 5000만원인 사람이 당해년도에 집을 팔아 5억원의 차익을 남겼다면 5억5000만원의 소득이 발생한 것으로 보고, 여기에 맞게 종합소득세를 부과해서 매기는 방식이다.
종부세, 재산세 등 보유세도 마찬가지다. 재산세는 지역의 서비스 등을 이용한 편익에 이뤄지는 과세다. 주택 수에 따라 세율을 달리 적용하기보다, 전체 합산가액에 따라 동일한 세율을 적용하되, 소득세처럼 누진 세율을 적용해 세수 전체가 감소하지 않도록 하면 어떨까.
보유세와 재산세에 주택 수 개념을 넣은 것은 1주택자는 실거주자, 다주택자는 투기자라는 구분에 따른 조치로 보인다. 하지만 1주택자라도 수익성이 높은 곳에 주택을 구매하고, 자신은 세들어 사는 방식으로 투자이익을 노릴 수 있고, 다주택자라도 맞벌이, 건강, 취미 등의 이유로 주택을 구매해 투기의향이 없는 사람이 있을 수도 있다.
물론 세금체계를 어떤 식으로 개편해도 부작용은 생긴다. 다만 너무나 복잡하고 때론 자의적인 부동산 세법을 누구나 예측가능하도록 단순화하는 작업은 조세안정을 위해서 필요하다고 본다.
또 부동산세를 별도 과세하면서 발생하는 소득세와의 형평성문제도 감안할 필요가 있다. 과세표준에 따라 다르긴 하지만 대체로 연봉 5000만원이면 15%, 연봉 1억원이면 24%의 소득세가 부과된다. 확실히 소득세는 부동산세보다 세금 부담이 큰데, 이래서는 노동의욕이 생기지 않는다.