[건설산업 리포트] ● NICE신용평가
지방 미분양 리스크 여전
금리 등 원가 부담은 커져
추가적인 수익성 하방압력
NICE신용평가는 ‘산업점검 - 지방 중심의 미분양 리스크 확대, 업황 저하세 지속’ 보고서를 통해 건설사의 신용위험도에 대한 분석을 내놨다.
이에 따르면 먼저 원가부담 확대에 따른 수익성 하락이 본격화되고 있다. 2022년 이후 건자재, 노무비 등 공사원가의 급격한 상승으로 건설사들의 수익성은 저하되고 있으며, 시멘트 가격 인상 논의 및 금리 상승에 따른 금융비용 증가 등의 원가부담 요인으로 인해 추가적인 수익성 하방압력이 지속되고 있다.
이에 건설사들은 발주처와의 협의를 통해 공사비 증액을 추진하고 있으나, 개발사업 전반의 사업성이 저하돼 있는 만큼 수익성 저하 수준을 완화하는 데는 한계를 보이고 있다. 최근 수년간 계약 및 착공된 사업장의 수주단가가 현재 투입원가 대비 상대적으로 낮은 수준임을 감안하면, 당분간 건설사들의 수익성 저하 양상은 지속될 것으로 판단된다.
미분양 및 미입주 리스크가 심화되고 있는 지방 사업장에서의 현금흐름이 저하될 전망이다. 2023년 2분기 전국 초기분양률은 71.6%로 2023년 1분기 대비 반등했으나 일부지역의 경우 초기분양률이 30%를 하회하고 있다. 특히 미분양 리스크 관리 목적으로 일부 지방 지역에서는 분양 자체가 연기되고 있는 점을 고려하면 지방 사업장의 실질적인 미분양 리스크는 더욱 높은 상황이다.
한편 2023년 7월 수도권 지역의 입주율은 82.0%에 달하는 반면, 광역시를 비롯한 지방 지역의 입주율은 70%를 하회하고 있다. 이와 같이 상대적으로 지방 사업장의 어려움이 심화되고 있는 점을 고려하면 지방 사업장에서의 자금 선투입 및 미회수 부담으로 건설사의 현금흐름이 저하될 전망이다.
분양 경기 침체에 따른 사업성 저하로 PF우발채무의 차환 및 현실화 위험이 높아지고 있다. 2023년 들어 PF대출에 대한 정부의 정책적 지원 및 개별 건설사들의 적극적인 대응을 바탕으로 PF차환 상황은 개선된 것으로 파악된다.
그러나 2023년 6월 말 기준 주요 건설사들의 외주사업 관련 PF보증 규모는 20조원을 상회하는 등 여전히 PF우발채무 부담은 높은 수준을 지속하고 있다. 고금리 상황이 지속되는 가운데 분양 경기 침체 국면이 장기화될 경우 사업장별 수익성이 저하되며 PF우발채무의 차환 및 현실화 리스크는 재차 높아질 것으로 예상된다.
특히 상대적으로 위험도가 높은 브릿지론의 경우 사업 일정 지연 시 금융비용 등 제반 비용의 증가로 사업성이 지속 저하될 수 있으며, 이는 본PF 전환으로의 어려움을 가중시키며 PF우발채무의 현실화 위험을 높일 것으로 판단된다.
재무적 완충력이 취약한 가운데 PF우발채무 규모가 과다하거나 지방 사업장 비중이 높은 건설사의 신용위험이 높아질 것으로 전망된다.