서울시가 지난달 저층 주거지 정비모델인 ‘모아타운(소규모주택정비사업)’의 대상지 5곳을 새로 선정했다. 이로써 모아타운 후보지는 총 75곳으로 늘었다. 이와 함께 조합설립이 완료된 모아타운이 시공사를 선정하는 등 사업이 수면 위로 올라오고 있다.
모아타운은 기존 소규모정비사업의 단점을 보완했다. 단순히 일정 규모의 노후주택을 새로 짓는 게 아니라, 아파트 단지의 형태를 갖추고 커뮤니티 시설 등도 넣을 수 있도록 했다. 모아주택 여러 개를 블록 단위로 모아 새 아파트로 탈바꿈시키겠다는 것이다.
모아타운에 주목하는 이유는 서울은 물론 전국의 노후 저층 주거지 개발을 위한 효과적인 해법이 될 수 있기 때문이다.
한국건설산업연구원이 지난 6월 발간한 ‘노후 반지하?저층주택 리모델링을 위한 정책과제’ 보고서에 따르면 사용 연수 20년 이상의 단독주택(다가구 포함)이 전체 단독주택의 73.9%를 차지한다. 서울의 경우 30년 이상 노후 단독주택 비율은 59.5%다. 부산이 78.4%로 가장 심각하고 광주(63.6%), 전남(60.9%) 등도 높은 수준이다.
정비사업의 두 축인 재건축과 재개발 사업은 완료 후 대규모 새 아파트 단지가 조성된다는 장점이 있다. 다만, 사업 기간이 장기화하는 경우가 많고 이로 인한 조합원들의 기회비용과 금전 손실도 상당하다. 또한 입지 여건이 다양하기 때문에 모든 저층 노후 주거단지에서 재개발사업을 추진하기 어렵다. 도로와의 접도율, 대지의 형태와 규모 등 개발 여건이 상대적으로 녹록지 않은 노후주택이 방치되고 있는 이유다. 이런 지역은 소규모정비사업 방식으로 해법을 찾아야 한다.
모아타운으로 선정되면 용도지역 상향과 용적률 완화 등의 혜택을 받을 수 있다. 일부 인허가 절차를 통합 심의한다. 이를 통해 사업 기간도 4년까지 단축할 수 있다. 주민 동의 30% 이상 요건을 갖추면 신청할 수 있고, 올해부터 수시 신청으로 전환하는 등 접근성을 높였다.
대상지 선정 작업은 깐깐하다. 무엇보다 제도적으로 지분 쪼개기 등의 꼼수를 차단하는 방책을 세워뒀다. 대상지 선정 여부와 관계없이 모두 2022년 10월 27일을 ‘권리산정기준일’로 못 박았다. 주민들의 찬반 의견도 유심히 들여다본다. 또한 모아타운 추진시점은 물론 대상지 선정 후에도 집값 과열 현상이 나타나면 대상지 선정에서 제외될 수 있다.
문제는 앞으로다. 모범사례를 제시해야 한다. 매력적인 아파트 단지가 하나둘 완공되면 모아타운을 신뢰하게 된다. 서울 내 다수 지역에서 사업을 추진해야 여러 건설사가 뛰어들고, 이를 통해 보다 특색 있는 디자인도 나올 수 있다. 서울 외 다른 지역에서도 도입해 모아타운이 재건축, 재개발과 함께 3대 정비사업으로 거론될 정도로 확대해야 한다.
도시 개발의 핵심 화두 중 하나는 ‘균형발전’이다. 저층 노후 주거단지 개선이 없다면, 서울시의 도심 개혁 프로젝트 ‘서울 대개조’의 근본 취지도 퇴색될 것이다. 도시 환경 개선의 마지막 퍼즐인 모아타운에 힘을 모아야 한다.