[건설산업 리포트] ● 한국신용평가
부동산 침체 계속되면 브릿지론 외 본PF도 리스크에 노출 가능성
금융기관 재무여력·기초체력 감안하면 시스템 위험은 크지 않아
한국신용평가는 ‘KIS Special Report’를 통해 부동산PF 부실 구조조정 및 질서 있는 연착륙 추진계획을 점검했다.
한신평에 따르면 금융감독원은 본PF 전환이 장기간 되지 않은 사업성이 부족한 브릿지론에 대해 2023년 말 결산 시점에 예상손실에 대해 충당금을 100% 적립하고 신속히 매각·정리를 추진하도록 했다.
신탁사의 경우에도 건전성·유동성 관리 강화, 부실사업장 정상화에 협조, 내부통제에 만전을 기할 것을 주문했다.
최근 PF시장 정상화를 위한 정부의 정책적인 의지가 강해지고 있으며, PF시장에 대한 정책의 방향도 단순 만기연장에서 벗어나 구조조정을 통한 PF 시장의 정상 재작동을 목표로 바뀌고 있다.
증권, 캐피탈, 저축은행 업권의 높은 PF 양적 부담으로 PF 부실 정리과정에서 상당한 규모의 손실인식은 불가피한 상황이다.
특히 2년 이상 경과한 브릿지 사업장의 경우 거듭된 만기연장 과정에서 사업성 악화 가능성이 높아졌고, 지방 사업장 및 중·후순위 비중이 높은 업체의 경우 충당금 적립부담이 더욱 커질 것으로 예상한다.
본PF의 경우에도 금융당국의 단계적인 충당금 적립 강화 주문을 고려할 때 만기가 가깝게 도래한 건부터 분양성과 및 공정률이 저조한 건에 대해 충당금 인식의 속도가 높아질 것으로 보인다.
부동산신탁의 경우 타 업권 대비 충당금 설정률이 높으나 신탁계정대 잔액이 역대 최고 수준으로 증가한 상황이며, 우발채무의 성격을 가진 신탁계정대 성격상 향후 분양성과 및 공정진행률에 따라 신탁계정대 잔액 및 대손부담이 빠르게 증가할 수 있어 주의가 필요하다.
공사 지연, 부동산 경기 부진 등으로 신탁사들이 사업비를 추가적으로 투입하고 있는 점을 고려할 때 신탁계정대 잔액은 증가할 것으로 예상되며, 금융당국의 권고에 따라 충당금 적립 부담 또한 보다 확대될 것으로 전망한다.
책임준공 관리형 개발신탁 관련 대손부담이 클 것으로 분석되며, 신탁사의 배상책임 관련해 유동성 위험이 대두될 가능성이 존재한다. 정부의 궁극적인 목적은 부동산PF 시장의 ‘질서 있는 연착륙’으로 충격 완화를 위해 금융기관의 재무여력과 금융시장의 기초체력을 충분히 고려해 구조조정을 진행할 것으로 판단된다.
또한 금융업권의 자본력이 과거에 비해 상당 수준 제고돼 온 점을 감안할 때, PF 시장 정상화에 따른 손실 부담이 시스템 리스크로 이어질 가능성은 높지 않다.
다만 사업포트폴리오와 재무안정성이 취약한 금융회사의 경우에는 부동산PF 시장 정리 시계가 빨라지는 과정에서 단기적으로 재무안정성이 크게 저하될 수 있다. 부동산 시장 침체가 지속될 경우 브릿지론뿐 아니라 본PF 역시 분양(매각) 리스크 및 준공 리스크(건설사, 신탁사 재무위험)에 노출될 가능성이 있다.
한신평은 이에 대비해 브릿지론뿐 아니라, 본PF 리스크 확대 가능성도 고려해 금융회사의 신용도를 점검할 계획이다.