집합건물의 하자⑬
“주택공제조합과 사업주체가보증계약 체결시 정하는 보증기간이 공동주택관리령 제16조에서 정한 하자보수책임기간에 의하여 제한된다고 볼 것은 아니므로 사업주체와 주택공제조합 사이에 특별히 보증계약으로 보증하고자 하는하자의 내용을 정하지 않고 단지보증기간만을 정하는 경우에는 그보증계약상의 보증금액에 의하여보증되는 하자는 그의 보증기간내에 발생한 하자보수책임기간내의 모든 하자를 의미한다고 볼 것이고, 당해 보증계약이 보증기간으로 정한 기간내에 속하는 단기인 다른 보증계약의 보증기간을제외한 나머지 기간중의 하자만을보증하는 것은 아니라고 할 것이다.”(대법원 2001다63728 판결)
대개 보증계약에서 시설공사별및 구조부별로 각기 1년, 3년, 5년,10년으로 나누어 하자보수보증계약이 체결된다. 특히 주택법령에의거 아파트입주자대표회의를 채권자로 하는 하자보수보증계약의경우에는 보증대상 공사를 특정하지 않고 단지 보증기간만을 단기와 장기로 구분해 그에 따라 보증계약을 별도로 체결한 경우가 많다. 이 경우 보증계약간의 전용이허용되는가. 개별 보증계약의 한도에 구애받지 않고 전체 하자보수금에 대하여 전체 보증한도액내에서 보증책임을 지울 수 있는가 하는 문제이다.
각 보증대상 공사를 구체적으로특정하지 않고, 단지 보증기간만을단기와 장기로 구분, 그에 따라 보증계약을 별도로 체결한 경우에는전용을 허용할 수 있다고 본다. 이러한 경우에는 단기 보증계약의 보증기간은 장기 보증계약의 보증기간과 병존하게 되는데, 장기 보증계약은 단기 보증계약의 보증기간까지도 보증하게 된다. 결국 보증기간1년짜리 하자보수보증서는 1년차하자를 보증하지만, 2년짜리 보증서는 2년차 하자만이 아니라 1년차하자를 포함해서 보증하는 것이며,3년짜리 하자보수보증서는 2년차하자만이 아니라 1년차와 2년차 하자도 포함해서 보증하는 것이다.
그러므로 하자가 하자보증기간3년 내에 발생한 하자라 하더라도하자보증기간이 3년인 보증서의보증금액으로는 하자를 보수하는데 필요한 보수비에 부족하다면하자보증기간이 10년인 보증서에기하여서도 이에 대한 하자보증금을 청구할 수 있는 것이다.
하자보증계약을 각 단위공종별로 체결하는 경우도 있다. 예컨대,미장이나 타일 공사의 경우에는보증기간 1년으로, 토공이나 조적은 2년으로, 철근콘크리트공사는10년으로 각 별개의 보증계약을체결하는 경우가 있다. 이와 같은경우에도 개별 보증계약상 보증한도액을 초과하는 하자가 발생한경우에 다른 보증계약상의 보증금액을 전용할 수 있는가. 명시적으로 하자보수보증계약을 시설공사별 및 구조부별로 구분된 기간별로 나누어 체결한 이상 보증계약의 전용은 허용되지 않는다.
“이 사건 하자보수보증계약이이 사건 아파트 공사 전체에 관하여 체결된 것이 아니라, 각 1, 2, 3,5, 10년인 하자보증기간의 분류에따라 각 공종(단위공사)별 보증금액을 정하여 하자보수보증계약이체결된 사실은 앞서 본 바와 같고,또한 단위 공사의 성격에 따라 하자보수보증기간을 구분하고 있는관련 법령의 규정취지 및 하자보수보증금이 시공자의 하자보수이행의무를 담보하기 위한 일종의담보적 성격을 가지고 있으므로계약 당사자의 의사에 따라 그 보증의 대상을 일정한 범위로 제한하는 약정이 얼마든지 가능한 것으로 보아야 하며, 따라서 이 사건의 경우 각 보증계약의 내용에 따라 각 단위 보증계약별로 하자 및보증한도액을 판단하여 피고의 하자보수보증책임의 범위를 정하여야 하고 개별 하자보수보증금의항목간 전용은 허용되지 않는 것으로 해석된다.”(대전지방법원2005가합1586 판결) 〈법무법인 산하 대표 02-537-3141〉
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