분양시장 판단잘못 건설사에 1차 책임 방치땐 하도급피해·체임 등 후유증 커 정부는 규제 풀고 건설사는 구조조정을
연일 신문 지상이 주택 미분양문제로 뜨겁다. 향후 미분양 물량이 얼마나 되는지, 미분양해소를 위한 정책효과가 어떤지 등 주택시장의 미분양문제를 떠나서는 현재의 주택시장을 논하는 것 자체가 어려운 상황이 되었다. 
그렇다면, 이러한 미분양의 원인은 무엇이며, 누구의 책임인가? 라는 문제에 대한 정확한 진단이 향후 미분양에 대한 시각을 정립하는 데 중요할 것이다.
미분양의 원인은 우선 아파트의 분양계획을 수립하는 건설업체에 있음은 두말할 필요가 없다. 주택분양을 염두에 두고, 주택사업을 추진하는 건설업체는 미분양으로 인한 위험과 돌발 상황에 대한 대비를 철저히 하여, 위험수준을 감안한 합리적인 분양계획을 수립하여 추진할 필요가 있다.
미분양의 원인이 글로벌 금융위기 등 외부적 요인이든 정부의 주택정책이든 관계없이, 건설업체의 입장에서는 이러한 위험요소를 고려하여, 업체가 수인할 수 있는 범위 내에서 분양계획과 사업을 추진하여야 한다.
정부정책에 순응하든 순응하지 않든 건설업체는 그들 자신의 합리적인 투자계획과 수익을 염두에 두고 사업을 결정하고, 추진하여야 한다. 이러한 점에 있어서, 제1차적인 미분양의 책임은 사업 추진 주체인 건설업체에 있다고 할 수 있다.
그렇다고, 개별업체의 잘못된 의사결정으로 인한 미분양의 문제로만 몰아세우고, 건설업체의 책임만을 요구할 것인가 하는 점에서는 주택건설업계가 주장하는 몇가지 항변을 생각해볼 점이 있다. 미분양의 원인은 시장수급상의 가격이 중요한 요소로 작용한다.
아파트 가격이 높은 경우, 분양수요자는 더 이상의 투자매력이 없는 경우에는 이 가격으로 아파트를 분양받고자 하지 않을 것이다. 하지만, 공급업체 입장에서는 주어진 분양계획하의 가격수준으로 분양가격을 책정함으로써, 가격인하가 어려운 구조적 상황에 직면할 수 있을 것이다. 주택업체는 분양가격을 인하하려고 해도 기존 가격으로 분양받은 자의 불만으로 이것이 쉽지 않다고 주장한다. 따라서, 정부가 이러한 점을 고려하여, 일정한 역할을 해주길 기대한다.
다음으로 PF대출에 있어서 주택건설업체는 대출보증을 함으로써, 금융권의 PF를 원활하게 하는 안전장치로 기능하게 한다. 미분양이 발생하는 경우 이러한 보증채무는 우발채무로 작용하고, 이것이 주택업체의 유동성을 제약한다. 이러한 미분양은 돌발적인 외부시장환경의 변화에 기인한 것이므로 정부 및 금융 대주단에서 PF 만기연장 등의 조치가 이루어져야 한다는 점을 부각한다.
부실업체의 퇴출이 지역경제에 미치는 영향을 고려하여, 이러한 기업의 회생을 위해 정부의 적극적인 조치가 이루어져야 함을 강조한다. 주택 건설업체의 잘못된 분양계획과 시행으로 미분양이 발생하는 경우 하도급업체 및 현장기능인력, 자재장비업자의 임금체불 등 연쇄적인 파급영향을 고려하여, 이들 하도급 관련 업체 및 인력의 보호를 위해 정부가 적극적인 역할을 해 주길 기대한다.
또한 정부의 DTI 규제, 분양가 상한제, LTV 규제 등 민간의 주택 대출유동성을 제약하는 정부의 조치와 수도권의 신규 양도세 면제제도의 한시적 적용, 보금자리주택 등 저렴한 주택공급정책이 민간주택 시장을 왜곡한 결과, 민간주택공급계획에 비해 수요가 뒷받침되지 않는 현상이 발생하였으므로 정부의 책임이 있다는 점을 부각하여, 규제를 풀고 원래대로 수요를 회복하여야 한다고 주장한다.
이상의 주장은 문제해결측면에서 고려해야할 사항이지만, 정부의 입장에서는 무주택자의 주택공급을 원활히 하고, 주택가격을 안정화하는 것이 주택정책의 최우선 과제이다. 정부는 시중유동성에 대비한 유동성관리로 주택시장의 침체에 따른 급속한 자산가격 하락에 대응하고, 가계의 소비 진작과 생산적인 부문으로의 투자유도에 초점을 두는 극히 정상적인 정책을 추진하고 있다. 무분별한 금융권의 부동산대출 확대를 제어하고 금융기관의 건전성을 확보하는 것도 이러한 맥락이다.
향후 주택건설업계도 이러한 정부정책에 기대어 사업을 추진하기 보다는 소비자의 수요에 대응하는 맞춤식 주택공급에 초점을 두는 주택시장전략을 추구하여야 할 것이다. 주택부문의 비중이 과도한 건설업체의 경우, 기존 미분양분을 가격조정을 통해 조기에 처분하고, 뼈를 깎는 구조조정을 통해 거듭나길 간절히 바란다. 더 이상의 정부의 역할을 기대하는 정부정책 의존적 시장행태에서 하루빨리 벗어나는 길이 주택건설업체의 향후 생존전략이다. /김성일 국토연구원 건설경제전략센터장