전 가구 40% 무주택불구 공공임대 한계
민간 임대 활성화만이 전세문제 해결책
다주택자 순기능 역할하게 규제 풀어야
신묘년 새해가 밝았다. 지난해 우리경제는 글로벌 경제위기의 충격을 슬기롭게 극복하고 약 6%의 성장을 하였다. 경상수지는 290억불의 흑자를 기록하였고 주식시장도 새로운 고점을 향해 상승중이다. 올해도 외부 돌발요인만 없다면 우리 경제는 다른 국가들이 부러워 할만한 성적을 낼 것으로 예상된다.
하지만 주택분야는 작년 전세가격 상승과 함께 소형아파트를 중심으로 수요가 살아나고 있고, 특히 작년 11월이후 매매가격이 상승하는 등 변화의 조짐도 있지만, 주택가격이 바닥을 확인했다는 정도의 의미이고 본격적인 상승국면에 접어 들었다고 보기는 어려운 상황이다.
9만호가 넘는 미분양이 있고, 아직도 집값이 하향 안정화되리라는 기대심리가 남아있는데다 DTI, 기준금리, 주택담보대출 거치기간 문제 등 외부 변수의 방향도 불투명하기 때문에 올해 주택시장은 완만한 가격 오름세와 국지적인 가격 조정이 혼재하는 과도기적 상황이 될 것으로 보인다.
하지만 2002년이후 8년만에 최고인 7.1% 올랐던 전세가격은 올해도 계속 강세를 보이고 물량 부족도 심화될 전망이다. 매수세가 일부 전세 수요로 전환되는 가운데 전국 입주물량이 작년보다 30% 줄어든 19만호, 특히 수도권은 14만호에 지나지 않기 때문이다.
2012년에는 입주물량이 올해보다 더 줄어들어 전국적으로는 13만호, 수도권은 11만호로 예상된다. 또한 집값 상승이 불투명한 가운데 저금리 기조가 계속되고 있어 서민에게 부담이 큰 반전세 또는 월세가 늘고 있고 이런 추세는 앞으로도 계속될 전망이다.
이에 따라 정치권에서도 전세대책의 마련을 촉구하고 있으나, 작년 11월 정부관계자가 시인하듯이 “정부 대책 중 가장 어려운 게 전세 대책”이기 때문에 실효성 있는 대책을 내놓지 못하고 있다.
정부는 작년 12월 27일 2011년 국토해양부 업무보고에서 내년도 부동산 정책 방향을 ‘보금자리주택의 성공적 안착과 서민 주거안정 지원 강화’라는 제목아래 발표하였다.
주요 내용은 첫째, 수도권 18만호, 지방 3만호 등 21만호(임대 11만호, 분양 10만호)의 보금자리주택을 공급한다. 둘째, 서울을 제외한 지역에서는 민간택지 분양가 상한제를 폐지하여 민간주택 건설을 활성화한다.
셋째, 재개발·뉴타운 사업의 원활한 추진과 도시형 생활주택 공급을 활성화한다. 넷째 최저주거기준 상향 조정, 주거취약계층 지원, 노후임대단지 개보수 지원, 전세자금 지원 등 친서민 주거복지 지원을 강화한다는 등이다. 물론 이들 정책이 직접 전세문제를 다룬 것은 아니지만 제대로 추진되면 전세난 완화에 도움이 될 전망이다.
잘 알다시피 우리나라 전체 가구의 40%는 집없는 무주택자이다. 집없는 서민이 선호하는 공공임대주택은 전체 주택의 7%에 불과하고 2018년이 되면 12%가 될 전망이다. OECD 선진국의 평균 임대주택비율이 12%인 점을 감안할 때 우리나라도 공공임대주택을 더 이상 늘리기가 쉽지 않을 전망이다. 그럴 경우 우리나라 가구의 30%인 500만가구는 민간임대주택, 즉 남의 집에서 전세, 월세 등의 형태로 살 수밖에 없는 실정이다.
이런 점을 감안할 때 전세대책에서 중요한 부분이 민간임대주택을 안정적으로 공급하는 것이다. 우리나라에서 민간임대주택을 공급하는 사람은 기본적으로 개인 다주택자이다.
하지만 아직도 우리 사회는 개인 다주택자에 대한 부정적 인식이 강하게 남아 있고, 주택공급·조세 등 각종 제도도 다주택 보유를 억제하는 기조로 이루어져 있다. 또한 임대형태도 주택가격 상승을 전제로 보증금만 받고 월세를 받지 않는 전세가 대부분이다. 시세차익이 불투명한 상황에서 기존의 규제와 부담이 계속되면 사회적으로 주택에 대한 투자가 감소하고 민간임대주택 공급이 둔화되어, 결국은 임대료 및 가격의 만성적인 불안요인으로 상존하게 될 것이다.
따라서 현재의 시장상황과 주택수급여건, 인구 구조 변화, 새로운 균형(New Normal)으로 불리는 경제여건 등을 감안할 때 전세문제를 해결하기 위해서는 다주택자의 역기능을 주목하기 보다는 순기능을 강화하는 방향으로 제도적인 틀을 만드는 것이 시급하다.
개인 다주택자에 대한 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 조세부담의 정상화와 함께 개인의 임대용 주택 구입에 대한 금융규제 완화가 필요하다. 선진국에는 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 종합부동산세와 같은 제도가 없다는 점도 참고할 만 하다.
아울러 다주택 보유자의 역할과 기능을 인정하고 이들의 잠재력을 긍정적으로 활용한다는 패러다임아래 주택 공급, 관리, 임대료 등 각 분야별로 세밀한 제도적 검토가 필요하다. 주택은 “사는 것이 아니라 사는 곳”이라는 말이 있지만 주택도 다른 물건과 마찬가지로 누군가가 사야, 만들어 지고 살 수 있는 곳이 된다. /이재영 대한건설정책연구원장