전환기 맞은 주택정책의 해법

일본은 1973년 도쿄, 오사카 등 모든 지역에서 주택보급률 100%를 달성한 이후에도 매년 120만호~150만호의 주택을 건설하는 등 주택부족이 완전히 해소된 상황에서 1991년 버블붕괴로 장기 불황이 지속되고, 저출산·고령화·인구 감소가 본격화되어 장기 침체를 보이고 있다. 

하지만 우리나라는 아직도 주택이 부족하고, 경제도 연 4%~5%의 성장을 계속하고 있으며, 저출산과 고령화가 가속화되고는 있으나 2030년까지 가구 수가 계속 증가하기 때문에 일본 같은 장기침체 가능성은 거의 없다고 할 수 있다.

앞으로 우리의 주택시장은 어떻게 변화할까? 우리나라 총인구는 2018년부터 미미하게 감소하지만 가구수는 2030년까지 증가하고 1~2인 가구 증가 등에 따라 주택 수요 감소는 제한적일 것으로 예상된다.
주택 수요에 큰 영향을 미치는 소득도 꾸준히 늘어나, 소득이 연 3%, 5% 증가할 경우 주택수요는 각각 연 33만호, 53만호 증가할 것으로 추정된다.

하지만 고용 및 소득의 양극화가 심화될 경우 주택 구입능력이 떨어져 임대주택수요가 크게 늘어 날 것으로 전망된다.
또한 산업구조 고도화 및 세계화에 따라 땅값이 비싼 대도시권으로 인구 및 산업이동이 가속화되어 자가 보유가 점점 어려워지고, 지방도시의 쇠퇴 현상이 가속화될 것으로 전망된다. 이에 따라 소형주택, 임주택에 대한 수요와 도심주거 선호가 증가할 것이다.

마지막으로 삶의 질 중시, 여성 지위 향상 등이 가세하여 재산증식보다는 거주 · 이용 등 생활공간으로서의 주택가치가 증가하고, 가격대비 품질 좋은 주택 수요가 늘어 날 것으로 전망된다. 주거형태는 다양화에도 불구하고 편의성, 안전성, 자산가치가 상대적으로 우월한 아파트가 중심을 이룰 전망이다.

이런 주택시장 변화 조짐은 중대형보다는 소형주택의 수요 증가, 주택구입능력 저하와 임대수요 증가에 따른 전세가격 상승 등에서 보듯이 우리 주변에서 이미 나타나고 있다. 따라서 침체가 계속되고 있는 주택시장 정상화를 위한 대책도 필요하지만, 주택시장 구조변화에 대비한 주택정책의 전환이 시급하다 하겠다.

먼저 주택공급 체계를 민간과 시장중심으로 바꾸어야 한다. 주택보급률이 100%를 넘어서고 주택수요가 연간 40만호 내외로 줄어든 상황에서 종전처럼 공공주도로 대량의 택지와 주택을 단기간에 공급하는 방식은 탈피하여야 한다. 민간이 다양하고 신속하게 주택을 공급할 수 있도록 개발 연대에 도입하였던 각종 규제와 불합리한 세제를 전면 정비하고, 시장에 대한 공공의 개입을 꼭 필요한 범위로 최소화하는 노력이 필요하다.

둘째, 임대주택 공급 확대 기반을 만들어야 한다. 주택가격 상승기대가 낮아지고 특히 대도시권으로의 인구 집중, 1~2인 가구 증가, 소득 양극화 등에 따라 임대주택 수요가 급증할 것으로 예상된다. 60%수준의 자가 보유와 공공임대 주택 공급의 한계를 감안할 때 다주택자 등 개인임대사업자에 대한 부정적 인식을 바꾸고 선진국처럼 기업형 임대사업자를 육성하기 위한 전반적인 제도 정비가 필요하다.

아울러 재정 부담능력 내에서 선진국처럼 저소득층의 임대료 보조(Voucher)제도를 도입하고, 임대인과 임차인이 공정 거래를 할 수 있는 임대시장기반을 조성하여야 한다.

셋째, 재개발·재건축 등 도시정비사업의 근본적 정비가 필요하다. 인구구조변화와 주택가격 상승이 불투명한 상황에서 중소도시는 물론이고 서울 등 대도시권도 도시정비사업이 점점 더 어려워질 전망이다.

따라서 도시정비에 대한 다양한 지원제도와 함께 지역 주민과 협력 강화, 지역커뮤니티 유지복원 등의 모델 개발이 필요하다. 특히 앞으로 심각한 문제가 될 대단위 고층아파트와 지방중소도시 공동화에 대한 심각한 고민이 필요하다.

마지막으로 주거수준 향상과 부담 능력 제고를 위한 지속적인 관심과 정책이 필요하다. 주택 규모와 가격보다는 질적 수준 제고에 정책의 초점을 맞추고 쾌적성, 환경성, 정보화 수준 등에 중점을 두어야 한다. 특히 기후변화에 대응한 저탄소 에너지 절약형 주택의 보급과 확산에도 많은 노력을 기울여야 할 것이다.  /대한건설정책연구원장