시공사·언론의 ‘하자책임’ 과민반응

현행법상 분양자들은 분양계약을 맺은 시행사에게만 하자보수 및 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다. 시공사에 대해서도 직접적으로 하자로 인한 손해배상을 청구할 할수 있도록 하려는 개정안의 취지는 그동안 시행사가 하자보수의 책임을 질만한 여력이 되지 않는 경우가 많아 입주자들의 피해가 많았기 때문에 아파트 계약자의 보호를 강화하기 위한 것으로 해석된다.

위와 같은 개정안에 대하여 언론과 관련 시공업계에서는, 아파트 입주자들이 앞으로 내력구조부와 구성부분 등 가벼운 하자가 있을 때에도 손해배상을 청구할 수 있게 되어 손해배상청구소송이 급증할 것으로 우려하고 있고 벌써부터 비용부담에 대한 증가로 이를 분양원가에 반영하여야 한다는 의견도 나오고 있다.

그러나, 필자의 입장에서는 언론과 업계가 지나치게 이에 과민반응하고 있는 것 같은 느낌을 지울수가 없다. 사실 하자보수에 관해서는 이미 현행법 만으로도 시공회사에게 직접적인 책임이 인정되어 왔었다.

즉, 주택의 경우 주택법(구, 주택건설촉진법) 제46조 제1항은 사업주체를 포함하여 시공회사에 대하여도 하자보수의무가 있음 규정하고 있고, 관급공사의 경우 시공회사와 체결하는 대부분의 공사도급계약 특수조건에 시공회사에게 하자보수를 직접 요구하게 할 수 있고 시공회사로 하여금 이에 성실히 응하여 하자보수의무를 이행하도록 약정하고 있기 때문이다.

굳이 위 법규 및 약정의 적용을 받지 않는 공사라고 하더라도 거의 대부분의 공사도급계약의 약정내용 및 이를 해석함에 있어 공사로 인한 하자발생시 시공회사가 직접 나서서 이를 보수하게 함에 있어 장애가 되고 있지는 않는 것 같다.

또한 하자에 갈음하는 손해배상의무의 문제만 하더라도 관계법규와 판례가 시공회사에 대하여 직접적인 책임을 묻지는 않는다고 하더라도, 시행사가 직접 하자로 인한 손해배상의무를 이행한 경우 그 금액에 대하여 재차 시공회사에 대하여 구상책임을 묻고 있으며, 시행사가 파산하거나 무자력으로  되었다고 하더라도 민법상 ‘채권자대위’의 법리에 따라서 시공회사를 상대로 시행사를 대신하여 손해배상청구권을 ‘대위’ 청구할 수 있다는 점에서 결국 손해배상의무와 관련해서도 시공사가 종국적으로 부담할 수밖에 없다는 점에서는 동일한 것이다.

사실 어떻게 보면 시공회사가 하자없는 공사를 하여야 한다는 것은 가장 기본적인 의무에 속하는 것이고, 만일 시공회사의 책임있는 하자로 인하여 손해가 발생하면 이를 손해배상 해주어야 하는 것은 당연한 것이다.

‘설계상의 하자’ 등과 같이 시행사에게 책임을 돌릴수 있는 하자를 제외한 시공상의 하자 즉, ‘오시공’ ‘미시공’ ‘하자시공’에 대해서는 시공회사에게 법적인 책임이 있음은 부인할 수 없고, 현행법 또한 앞서 언급한 바와 같이 다소 우회적이지만 하자발생의 책임이 있는 시공회사에게 결과적으로 책임을  부담시키는 것에 대하여 별 지장이 없는 것이다.

필자가 그동안 오랫동안 하자소송을 담당해 오면서 느낀 바로도 종국적으로 시공회사가 법적 책임을 부담함에 있어 별다른 법적 장애를 느끼지 못한 것은 사실이다.

결국 이번에 문제가 된 개정안은 실질적으로 아파트 입주자들에게 권리를 행사함에 있어 절차적인 편의를 도모해 주기 위한 것에 불과한 것으로서, 시공회사에 대하여 그전에 전혀 없던 새로운 부담을 추가하기 위한 것이 아니므로 관련업계에서 이에 지나치게 부담을 느낀다던지 혹은 민감하게 반응할 필요는 없다는 것이다.

그런 의미에서 당초 법무부가 하자담보책임 기간을 10년에서 일괄적으로 20년으로 확대할 것을 추진했지만 업계의 반발과 건설경기의 위축을 우려로 폐기가 된 것은 그나마 다행에 속하는 것으로 보아야 한다. 물론 이번 기회가 아니라도 건축물의 수명에 해당하는 기간만큼 하자담보책임이 인정되어야 한다는 주장은 언제든지 튀어 나올 수 있다.

이럴때일수록 중소 전문건설업계는  하자 없는 시공이 이루어질 수 있도록 기술력을 보강하고 전문성을 더욱 강화하여 누구도 침범할 수 없는 자신들만의 영역을 구축해 나가는 것이 장기적인 관점에서 더욱 중요하다고 할 수 있다.  /박영만 법무법인 법여울 대표변호사