■ 이창록 변호사의 ‘알기 쉬운 건설·부동산 판례 해설’
Q X는 아파트를 건축해 분양한 지방자치단체입니다. 그런데 X는 조례를 제정해 지방공사를 설립한 다음, 그 공사로 하여금 위 아파트의 분양계약에 관한 사무 내지는 분양계약 당사자로서의 지위를 포괄해 인수하게 하고 하자담보책임을 비롯한 분양자로서의 권리의무를 승계하도록 했습니다. 그러나 이에 대해 그 아파트 수분양자들의 동의나 승낙을 얻지는 않았습니다.
Y를 비롯한 위 아파트의 수분양자나 현재의 구분소유자는 X를 상대로 그 아파트의 하자담보책임을 구하는 소송을 제기했습니다. X는 이에 대해 위 조례규정에 따르면 X의 Y에 대한 하자담보책임이 위 지방공사에 포괄적으로 승계되고, X는 분양자로서의 지위와 그 책임에서 벗어난다고 항변했습니다. 법원은 Y의 청구에 대해 어떠한 판단을 내렸을까요?
A 대법원 2012. 5. 24. 선고 2009다88303 판결은 다음과 같은 이유로 X의 항변이 옳지 않다는 취지로 판단해 원심(위 항변을 받아들여 Y의 청구를 기각한)을 파기했습니다. 즉, 민법 제454조는 ‘제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수해 채무자의 채무를 면하게 하는 면책적 채무인수의 경우에 채권자의 승낙이 있어야 채권자에 대해 그 효력이 생긴다’고 규정하고 있습니다. 채권자의 승낙이 없는 경우에는 채무자와 인수인 사이에서 면책적 채무인수 약정을 하더라도 이행인수 등으로서의 효력밖에 갖지 못하며 채무자는 채무를 면하지 못하는 것입니다.
한편, 계약당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약으로부터 발생하는 채권·채무의 이전 외에 그 계약관계로부터 생기는 해제권 등 포괄적 권리의무의 양도를 포함하는 것으로서, 계약인수가 적법하게 이루어지면 양도인은 계약관계에서 탈퇴하게 되고, 계약인수 후에는 양도인의 면책을 유보했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 잔류당사자와 양도인 사이에는 계약관계가 존재하지 않게 되며 그에 따른 채권채무관계도 소멸하지만, 이러한 계약인수는 양도인과 양수인 및 잔류당사자의 합의에 의한 삼면계약으로 이루어지는 것이 통상적입니다.
관계당사자 3인 중 2인의 합의가 선행된 경우에는 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙해야 그 효력이 생기는 것입니다. 위와 같이 계약에서 채무자가 변경될 경우에 채권자의 승낙을 얻도록 함으로써 채권자가 불이익을 입지 않도록 하려는 민법 제454조의 규정과 계약인수에서의 해석론에 비추어 보면, 통상 변제자력이 더 풍부한 지방자치단체가 계약 관계에서 발생된 채무에 관해 채권자인 수분양자의 승낙을 받지 않고 일방적으로 조례 제정을 통해 지방공사에 면책적으로 인수시킬 수 있다고 보는 것은 부당하고, 지방자치단체에 대하여 민법 제454조의 적용을 배제할 만한 합리적인 이유를 찾을 수 없다는 것이 대법원 판단의 주된 요지인 것입니다. /법무법인 공유(02-521-0421)