공공주택사업 민간에 전격 개방···‘메기’ 풀어 LH 독점 깬다

정부가 12일 발표한 ‘한국토지주택공사(LH) 혁신방안’의 핵심은 공공주택사업의 민간 개방이다.

공공주택 공급을 사실상 LH가 독점한 상황에서 LH에 과도한 역할과 권한이 부여되면서 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴, 철근 누락 사태가 이어졌다는 판단에 따른 것이다.

정부는 LH의 공공주택사업 시행 기능을 최초로 민간에 열어 경쟁 체제를 도입하기로 했다. 민간이 공공주택 공급을 주도해도 분양가는 오르지 않을 것이라고 강조했다.

◇LH, 공공주택 공급 72% 차지···연간 10조원 발주

그간 공공주택사업은 확실한 LH의 영역이었다. 공공주택특별법에서부터 LH 같은 공공만 사업자가 될 수 있도록 했다.

LH는 공공주택 공급량의 72%를 차지하며, 나머지를 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH) 등 지방공사가 공급한다.

설계·시공·감리 등 LH의 발주 규모는 연간 10조원에 달한다.

독점 상황에서 LH 부여된 공공주택 공급 규모가 갈수록 커지면서 건설 과정에 대한 관리 소홀, 부실 감리, 품질 저하의 악순환이 나타났다는 게 정부 진단이다.

LH가 공급한 공공주택 물량은 2013∼2017년 26만4000가구, 2018∼2022년은 28만4000가구다. ‘5년간 270만가구’ 공급 계획을 내놓은 윤석열 정부도 상당 부분을 LH에 기대고 있다.

LH의 대규모 사업을 따내려고 전관을 채용하는 사례가 늘어나며 공고해진 ‘전관 카르텔’의 실상은 철근 누락 사태로 여실히 드러났다.

2018∼2022년 5년간 LH 설계·감리용역 수주 규모 상위 10개사 중 1개사를 빼고는 모두 LH 전직 직원이 취업한 업체였다. 과거 주택공사(LH의 전신)가 지은 주공아파트는 ‘저렴하지만 튼튼하다’는 평가를 받았지만 이마저도 사라졌다.

인구 구조와 라이프스타일이 빠르게 변하는 상황에서 소비자 선호가 반영되지 않는 아파트, 그렇다고 해서 튼튼하게 지어졌다고 안심할 수도 없는 아파트를 찍어낸다는 비판이 갈수록 커졌다.

LH 입장에선 품질 좋은 공공주택을 짓고 싶어도 사업비가 한정돼 있고, 중소기업 제품 직접 구매 의무로 소비자들이 선호하는 자재를 적용하기 어렵다는 점, 신기술을 활용한 제품 사용이 제한된다는 점 등 여러 제약이 있는 게 현실이다.

◇LH-민간 중 잘하는 쪽에 공공주택사업 몰아준다

정부는 ‘LH 독점’이 공공주택의 품질 저하를 불렀다고 보고 공공주택 시행권을 민간에도 열기로 했다. 이를 위해선 공공주택법 개정이 필요하다.

지금은 민간이 LH가 시행하는 아파트의 시공만 맡거나 LH와 공동으로 시행할 수 있는데, 앞으로는 민간 건설사가 단독 시행할 수 있도록 한다. 민간이 설계, 시공, 감리를 전권으로 할 수 있다는 뜻이다.

LH와 민간 건설사를 경쟁시켜 우수한 사업자가 더 많은 공공주택을 공급하도록 구조를 바꾼다. 분양가와 하자 빈도, 입주민 만족도 등을 평가해 택지별 지구단위계획 수립 때 공공주택사업을 LH가 할지 민간이 할지 정하는 방식이다.

김오진 국토부 1차관은 “LH가 품질과 가격 경쟁에서 국민의 선택을 받지 못할 경우 시장에서 자연스럽게 도태되도록 해 자체 혁신을 끌어내겠다”고 말했다.

2021년 3월 LH 직원 땅 투기 사태 이후 두 차례 혁신안을 추진했지만, 근본적 문제는 해소되지 않은 만큼 이번엔 외부의 힘을 빌려 LH를 혁신한다는 취지다.

진현환 국토부 주택토지실장은 “과거 투기 사태 등 문제가 생길 때마다 L(토지공사)와 H(주택공사)의 조직 분할까지 검토됐다”며 “그런데 조직을 분할하면 오히려 인력이 더 늘어나는 비효율이 발생하기에 현 체제를 유지하면서 권한·이권이 집중된 LH의 힘을 빼는 데 초점을 뒀다”고 말했다.

◇민간 공공주택에도 분상제·공급규칙 똑같이 적용

새로 도입하는 ‘공공주택 민간 시행’ 방식은 민간이 LH에서 택지를 분양받아 ‘힐스테이트’, ‘래미안’, ‘자이’ 같은 자체 브랜드를 달아 공공분양하는 것이다. LH 시행 공공주택과 똑같이 분양가 상한제를 적용하고, 정부에서 정한 공공주택 공급 기준을 맞춰야 한다.

민간은 공공과 달리 마감재 등을 자유롭게 써 공공주택 품질이 높아질 수 있지만, 그만큼 분양가가 높아지는 것 아니냐는 우려가 뒤따른다.

정부는 그럴 일은 없다고 선을 긋고 있다. 진현환 실장은 이날 브리핑에서 “공공주택 분양가는 절대 오르지 않을 것”이라고 강조했다.

정부는 분양가를 낮게 제시하는 민간 사업자에 공공택지를 우선 공급한다는 방침이다. 이를 통해 분양가를 낮출 수 있을 것으로 기대하고 있다.

◇공공주택 사업 리스크 낮춰준다는 정부

관건은 민간 사업자가 얼마나 적극적으로 공공주택 사업에 뛰어들 것인지다.

치솟는 원자잿값과 인건비, 고금리로 수익성이 악화하고 있어 주요 건설사들은 서울 ‘알짜’ 재정비 사업에도 입찰하지 않고 몸을 사리는 중이다.

A 건설사 관계자는 “원가를 맞추는 게 어려워 공사가 제대로 안 되고, 새로 나오는 입찰에도 들어가지 않는 상황”이라며 “주택 품질을 어느 정도 갖추면서도 싼값에 공급하라는 정부 요구가 있을 텐데, 중소·중견 건설사는 몰라도 대형 건설사가 조건에 맞춰 참여하기는 어려울 것”이라고 말했다.

반면 B 건설사 관계자는 “분양가를 낮추느라 시공 마진(이윤)이 빠지더라도 시행 마진이 보전된다면 참여 유인이 있다”며 “공공택지를 불하받을 기회가 늘어난다면 중소·중견 건설사들은 시행에 참여하려 할 것”이라고 했다.

정부는 공공주택사업을 시행하는 민간 사업자에게 LH가 감정가 이하로 땅을 매각할 수 있도록 할 계획이다.

여기에 더해 주택기금 저리 융자를 해주면 민간 사업자의 사업성이 보완될 수 있을 것으로 보고 있다.

지방 공공택지에서 미분양이 나면 LH가 환매 확약을 하는 방안도 검토하고 있다. 공공임대주택의 경우 민간이 시행하는 물량 전체를 매입하기로 약정을 맺은 뒤 LH가 장기임대주택으로 활용하는 방안도 논의한다.

김진유 경기대 교통공학과 교수는 “공공주택은 사업성이 크지 않기 때문에 공공임대 리츠처럼 기본적인 수익성을 확보해 줘야 민간이 들어올 수 있을 것”이라며 “현실성 있는 제도를 만들려면 보완이 필요해 보인다”고 말했다.

공공택지 조성 시작 단계에서 민간이 어디에 단독 시행으로 참여할지 계획을 짜고 국토부가 승인하려면 5∼6년이 걸린다. 윤석열 정부에서 결실을 보지 못할 가능성이 있다.

이에 따라 국토부는 법이 개정되면 LH가 사업계획을 승인받은 공공주택건설사업의 사업시행자를 변경해 민간 시행의 물꼬를 튼다는 계획이다. /연합