[법률] 분양가상한제에 관한 분쟁

하반기 시행을 앞둔 분양가상한제가 계속 뜨거운 이슈가 되고 있습니다. 분양가 심사위원회에서 신규 아파트의 분양가격을 심사해 상한가격을 정하고 사업자는 그 이하에 분양하도록 하는 강력한 부동산 규제정책입니다. 2007년 도입된 제도이지만 도중에 적용 요건이 완화됐다가, 작년에 적용 지역을 확대하는 내용으로 주택법 시행령을 개정하면서 큰 파장을 가져왔습니다.

분양가상한제에 관한 법적 분쟁이 발생했을 때 가장 먼저 확인할 사항은 분양가상한제 적용주택에 해당하는지 여부입니다.

주택법에 따르면 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 공동주택 중 경제자유구역위원회에서 심의·의결한 공동주택, 관광특구 내 건축물 층수가 50층 이상이거나 높이가 150m 이상인 공동주택을 적용주택에서 제외하고 있습니다(제57조 제2항).

판례는 구 도시 및 주거환경정비법에 의한 주거환경개선사업에 따라 토지등소유자에게 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되지 않고 구 도시 및 주거환경정비법의 규율을 받을 뿐이며, 토지등소유자가 아닌 일반인에게 공급된 공동주택에 대하여만 분양가상한제가 적용된다고 판단했습니다(대법원2013. 9. 13 선고2013다200322 판결). 같은 취지에서 법제처도, 분양가상한제가 적용되지 않는 주택재건축정비사업조합과 분양가상한제가 적용되는 주택재건축정비사업조합이 각 조합의 결의로 정비구역을 통합하는 경우에는, 통합 후 정비구역에서 일반인에게 공급되는 공동주택에 대해 분양가상한제를 적용할 수 있다고 유권해석을 했습니다(법제처15-0110, 2015. 6. 29).

구 임대주택법(현 민간임대주택에 관한 특별법)이 적용되는 10년 공공임대주택에는 구 임대주택법이 적용될 뿐 주택법령에 따른 분양가상한제는 적용되지 않는다는 판결도 있었습니다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261 판결).

구체적으로 어떤 경우가 분양가상한제 위반인지와 관련된 대법원판결도 존재합니다. 분양가 심사위원회에서 정한 상한가격에 미치지 않는 분양가격이라면, 그 가격을 구성한 개별 항목이 법령에 정한 금액을 초과하더라도 분양가상한제 위반은 아니라고 판단한 것입니다(대법원2013. 7. 25 선고2011다38875 판결).

최근 분양가상한제 적용 문제를 둘러싼 집단소송이 줄을 잇고 있습니다. 적용대상이 확대된 제도가 본격적으로 시행되면 더욱 다양한 분쟁이 발생할 것으로 예상됩니다. 분양가상한제 위반이라고 판단될 경우 사업주체는 이미 받은 분양금 중 일부를 부당이득으로 되돌려줘야 합니다. 그 부담은 건설업체로 전가될 위험이 큽니다. 분양가상한제의 적용을 둘러싼 관련 분쟁에 관심을 가질 필요가 있겠습니다. /박보영 법무법인 지평 변호사