법무법인 지평의 ‘법률이야기’
강도 높은 부동산 정책이 연이어 시행되고 있습니다. 특히 주택에 대한 거래에 여러 규제가 새로 생겼기 때문에, 기업 소유 주택을 임대·임차하거나 거래하는 경우 사전에 법적 검토가 반드시 선행돼야 할 것으로 보입니다.
우선 임대차 관련 제도가 대폭 손질됐습니다. 소위 ‘임대차 3법’ 중 2개, 즉 계약갱신요구권제와 전월세상한제가 ‘주택임대차보호법’에 전격 도입돼 지난 7월31일 즉시 시행됐고, 나머지 하나인 임대차 신고제(임대차 실거래 정보를 취합해 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도)가 반영된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안도 지난 8월4일 국회를 통과해 내년 6월1일 시행을 앞두고 있습니다.
특히 ‘주택임대차보호법’에 도입된 계약갱신요구권제는 ‘상가건물 임대차보호법’에서 이미 정하고 있었던 제도를 주택의 임대차에도 도입한 것으로, 이에 더해 허위 사유의 갱신거절 관련 손해배상제도 등을 신설해 주택 임차인에 대한 보호를 더욱 강화한 제도입니다.
기업의 부동산 매매에도 큰 변화가 생깁니다. 절세 등의 목적으로 법인을 통한 주택 거래가 늘고 있어 문제가 돼 온 상황에서, 정부가 이에 대해서도 본격적인 규제에 들어간 것입니다.
국토교통부는 앞서 6.17 부동산 대책을 발표하면서 법인의 주택 거래 시의 규제에 관한 내용을 밝혔습니다. 그 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령, 시행규칙 개정안이 입법예고돼 이르면 9월 말경 시행에 들어갈 예정입니다. 자금조달계획서 제출 의무화, 법인 별도의 주택거래 신고서식 사용 등이 주요 내용입니다.
앞으로는 법인이 투기과열지구·조정대상지역에 소재하는 주택을 거래하는 경우나 법인이 주택 매수자인 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 합니다. 특히 투기과열지구에 소재하는 주택을 거래하는 경우에는 자금조달계획서 작성 항목별 증빙자료를 첨부해 제출하도록 한다는 방침입니다.
또 과거에는 개인과 법인을 구분하지 않고 동일한 주택 거래계약 신고서식을 사용했지만, 이제는 법인이 주택을 거래할 때에는 법인과 관련된 주요 정보가 포함된 법인용 신고서(법인 주택 거래계약 신고서)를 사용해야 합니다. 법인용 신고서에는 매도·매수인 기본정보, 개업 공인중개사 정보, 주택 정보 등 기존 신고사항 외에도 자본금·등기임원·회사성립연월일·법인등기기록 개설 사유·법인목적상 부동산 매매업(임대업) 포함 여부·업태 및 업종 등 법인에 대한 기본정보를 비롯해 주택 취득목적과 특히 거래당사자 간 특수관계 여부 등을 기재하도록 했습니다. 법인 임원과의 거래 여부, 매도·매수법인 임원 중 동일인 포함 여부, 친족관계 여부 등이 모두 신고되는 것입니다.
위와 같이 신고된 정보들을 토대로 편법·불법이 의심되는 법인의 주택 매매·임대차 등 거래는 탈세 여부와 대출규정 준수 등을 중심으로 특별조사 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다. /법무법인 지평 변호사