법무법인 지평의 ‘법률이야기’
‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’)은 특정 환산보증금 범위 내의 임대차에 대하여만 적용되지만(제2조 제1항 단서) 제3조(대항력), 제10조(계약갱신요구권) 등에 대해서는 모든 임대차(단, 2013. 8. 13. 개정 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차)에 적용됩니다(같은 조 제3항).
임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며(제10조 제1항), 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다(같은 조 제2항).
제10조 제2항은 2018년 10월16일 법 개정으로 기존 5년에서 10년으로 연장됐는데, 이 법 시행(2018. 10. 16.) 후 ‘최초로 체결’되거나 ‘갱신되는 임대차’부터 적용됩니다(법률 제15791호, 부칙 제2조). 즉, 2018년 10월16일 이전에 체결 또는 갱신된 임대차계약이 법률 시행 후 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우에는 10년의 의무임대기간을 주장할 수 없습니다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조). 다만, 전체 임대차기간이 5년(구법 기준) 또는 10년에 이르렀다고 하여도, 임대인이 계약 갱신을 거절하지 않는다면 묵시적 갱신이 이루어질 수 있으니 유의해야 합니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조).
상가임대차법은, ① 임차인이 채무불이행 또는 신뢰파괴행위를 하는 경우(제 10조 제1항 단서 제1, 2, 4, 5, 8호), ② 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우(제3호) 및 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지는 경우(제6, 7호)를 임대인의 갱신 거절사유로 규정하고 있습니다.
임대인의 갱신 거절의 통지에 정당한 거절사유가 없다면, 임차인은 갱신 거절 통지를 받은 후에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 참조). 또한 거절 사유가 존재하더라도 제10조 제1항의 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않는다면 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되도록 하여(제10조 제4항), 임대차관계의 종료에 있어 임대인에게 적극적인 조치를 요구하고 있습니다.
따라서 임대인이 계약 갱신을 원하지 않는다면, ‘거절 사유의 존부’뿐만 아니라 ‘거절의 통지를 할 수 있는 기간’에도 각별히 유의해야 할 것입니다. /법무법인 지평 변호사