그동안 도심 내 대규모 공급은 주로 정비사업을 통해 추진했으나 사업 추진에 오랜 기간이 소요되고, 비정비구역은 토지주들의 의견조정이 쉽지 않으며 부지 확보에 어려움을 겪는 등의 문제를 안고 있었다. 이에 따라 정부는 2·4대책에서 공공이 참여하는 새로운 개발수단을 도입해 도심 내 양질의 부담 가능한 주택을 신속히 공급하겠다는 내용을 담았다.
2·4대책은 △도심 공공주택 복합사업 19만6000호 △공공 직접시행 정비사업 13만6000호 △도시재생 통한 주택공급 3만호 △소규모 정비사업 활성화 11만호 △신규 공공택지 지정을 통한 공급확대 26만3000호 △비주택 리모델링활성화 및 신축매입약정을 통한 단기공급 확대 10만1000호를 통해 2025년까지 전국 83만호 주택부지를 추가 공급하겠다는 계획이다.
그중 도심 공공주택 복합사업은 새롭게 도입된 제도로 역세권, 준공업지역, 저층 주거지에서 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 주도해 고밀 개발하는 사업을 말한다. 공급물량은 총 19만6000호로 2·4대책에서 가장 많은 물량을 차지하는 주요 사업이라 할 수 있다.
사업추진절차는 사업제안을 통해 예정지구로 지정하게 되며, 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주의 2/3 이상 동의가 있으면 사업이 확정된다. 공기업은 단독 또는 공동 시행자가 돼 부지를 확보하며 이후 지자체가 통합심의한 후 신속한 인허가를 통해 착공하게 된다.
그렇다면 공공이 참여하는 도심 공공주택 복합사업의 장점은 무엇일까. 국토교통부의 자료에 따르면 공기업 참여를 통해 민간에서 추진할 때보다 10~30%p 높은 수익률을 보장하며, 세입자 이주비 지원 및 영세상인에 대한 임시영업시설 지원이 이루어진다. 또 사업성 확보를 위한 용적률 상향 등의 인센티브를 받고, 개발이익을 공유하며, 신속하게 사업을 추진할 수 있다고 한다. 현재까지 총 6차례에 걸쳐 56곳, 약 7만6000호 공급이 가능한 도심 공공주택 복합사업 후보지를 발표했으며, 주민들의 적극적인 호응으로 이미 17곳(2만5000호 규모)에서 사업참여 동의율을 2/3 이상 확보하고 있는 상황이다.
그러나 한편에서는 후보지 철회 동의서를 제출하는 등 반발이 지속되고 있다. 도심 공공주택 복합사업 철회 의사를 밝힌 후보지들이 서울시에서 추진하는 민간재개발사업 공모 신청에 나서고 있는 것이다. 서울시의 민간재개발사업은 서울시가 사업초기 정비계획을 마련해 사업 속도를 높이고, 토지소유권을 공공에 넘기지 않고 공공의 보조를 받을 뿐 사업시행의 주체는 민간 조합이라는 측면에서 주민들의 거부감이 적다. 시장에서는 민간개발이 가능하다면 굳이 임대주택을 더 지으면서 공공이 참여하는 사업방식을 택할 이유가 없는 것이다.
정부는 이러한 시장의 소리에 귀를 기울여 도심 공공주택 복합사업을 정비해 나갈 필요가 있다. 공공임대주택 공급을 반강제적으로 요구하기보다 충분한 인센티브를 제공해 선택할 수 있게 하는 제도적 설계를 검토해볼 필요가 있다. 또한, 정부의 생색내기용 물량 확보를 위해 관리도 못할 후보지를 남발하기보다는 사업을 추진하기 위한 법적 기반을 마련하고, 지속적으로 법안을 개정해 나가 공공주도 사업에 대한 신뢰를 회복해 나가기를 기대한다.