지난달 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 인수 작업이 최종 무산됐다. 국내 상업용 오피스 거래 사상 최대 규모(4조1000억원)로 주목받았지만 결국 불발됐다. 시장에서 인수 가격을 두고 다양한 의견이 오갔지만, 거래 자체가 무산될 것으로 본 의견은 거의 없었다. 서울 핵심부의 프라임 오피스 시장 공실률은 비교적 안정적이었기 때문이다. 이 사건은 부동산 대체투자 업계에도 상당한 충격을 던졌다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 심상치 않다. 부동산 PF는 건설사가 사업을 시행할 때, 사업권을 담보로 금융사에서 돈을 빌리는 행위다. 예전에는 은행이 대출을 담당하고 대형 시공사들이 신용 보강을 하는 구조로 PF 자금 조달이 이뤄졌다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 판도가 바뀌었다. 건설사 재무구조가 악화하고 은행권에 대한 건전성 규제가 대폭 강화되면서 고수익을 노린 증권사를 비롯한 제2금융권에서도 앞다퉈 부동산 PF 시장을 파고들었다.
부동산 PF 대출 과정에서 금융사는 크게 채무 보증 또는 직접 대출을 제공하고 보증 수수료와 이자 등을 얻는다. 특히 국내 증권사들은 대체 투자 등 포트폴리오 다각화 전략의 하나로 부동산 금융 사업에 공격적으로 뛰어들었다. 자본금이 넉넉한 초대형 IB를 중심으로 개발 사업의 토지 계약금 대출을 비롯해 프로젝트파이낸싱 후순위 투자, 후순위 담보 대출, 사업비 대출, 보통주 투자 등 다양하게 손을 댔다. 경기 침체 때는 시스템 리스크 우려가 커질 수 있다는 뜻이다.
주택 시장은 이미 급속한 금리인상 때문에 경기 침체를 우려하고 있다. 부동산 PF에 직격탄을 날리는 미분양 리스크는 과거에 비해선 우려할 만한 수준은 아니다. 국토교통부에 따르면 올해 8월 전국 미분양 주택 수는 총 3만2722채로, 최근 고점(2019년·6만4000채)에 비해서는 여유가 아직 있다.
하지만 이곳 역시 속도가 문제다. 지난해 말(1만7710채)과 비교하면 1만5012채(86%) 증가했다. 특히 수도권의 미분양 주택은 지난해 말 1509채에서 8월 5012채로 8개월 사이 3배 이상 급증했다. 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 ‘악성 미분양’으로 불리는 ‘준공 후 미분양’은 서울이 188채로 7월보다 25% 증가했다. 국토연구원은 콜금리가 3.25%가 유지되고, 정부의 현재 방침대로 연평균 53만1000가구가 공급되면 2026년에는 최대 16만8000가구의 미분양이 발생하고, 준공 후 미분양도 2028년 최고 6만3000채에 이른다는 연구 결과를 발표하기도 했다. 신규 주택시장이 무너지면 PF 자금을 갚지 못해 파산하는 개발업체들이 속출하고, 여파는 금융기관까지 오는 것이 필연적인 수순이다.
부동산 시장을 짓누르는 미국발 금리 인상은 당분간 계속될 것으로 보인다. 미국의 9월 소비자물가지수(CPI)는 전년 동월보다 8.2% 올랐으며, 6개월~1년 후 물가 지수를 가늠하는 생산자물가지수(PPI)도 8.5%를 기록했다. 미국은 경기 침체를 각오하고서라도 금리를 높여 인플레이션을 잡겠다는 의지를 나타내고 있다. 이와 함께 주요 나라 중앙은행의 강력한 긴축에 따른 실질적인 영향력도 내년부터 본격화할 것이라는 전망이 지배적이다. 내년쯤 되면 만기가 돌아오는 부실 사업장의 PF부터 하나둘 위험에 노출될 위험이 높다. 부동산뿐만 아니라 PF 등 금융 측면까지 내다본 장기침체 대비책이 필요하다.