[건설산업 리포트] ●교보증권
리스크는 진행 중이지만 일부 건설사 자금조달 나쁘지 않아
준공후 미분양 6개월째 증가 등 부동산 회복 전망은 불투명
교보증권은 ‘월간 부동산’ 리포트를 통해 부동산 PF발 위기설에 대해 살펴봤다.
교보증권에 따르면 현재 이슈가 되고 있는 부동산 PF발 4월 위기설에 대해 실현 가능성은 높지 않다고 판단하고 있다.
건설업체의 수익성 하락과 PF리스크 등은 현재 진행형이나 위기 당사자로 거론되고 있는 일부 건설업체들의 조달 상황이 나쁘지 않다고 판단하고 있기 때문이다.
다만 시장 가격 조정 없는 위기 해결은 어렵다고 판단되는바, 특히 아파트시장의 중장기적 가격 조정은 피할 수 없다고 전망한다.
부동산원의 주간 실거래가 지수가 지속 하락했음에도 불구하고 1월 실거래가 지수는 상승한 것으로 발표됐다. 동일기간 민간지수는 여전한 하락세를 보인다. 최근 일부 거래량 회복과 하반기 금리인하 기대에 힘입어 시장의 상승전환 논조가 증가하고 있으나, 대출심사 강화 및 가격 저항에 따른 실질 수요감소에 따른 부동산 시장 하락 요인이 더 큰 것으로 판단한다. 2024년 서울/수도권의 5% 이상 하락 전망을 유지한다.
정부의 부동산 규제 완화 발표에도 수도권 가격 지수·거래량 지표 등 대부분 부동산 지표가 모두 완연한 하락 추이로 전환됐다.
이는 ①고금리 장기화에 따른 수익률 역전 ②공급 과잉 전환 등 하락의 주요 원인은 전혀 해소되지 않고 있기 때문이다. 다시 늘어나고 있는 미분양/준공후 미분양은 ①, ②의 요소를 모두 내포하고 있다.
낮은 거래량과 가격하락에도 불구하고 3월 수도권 매매 매물은 급증세로 전환했다. 특히 강남권의 매물은 전고점 수준을 크게 넘어가며 매물 증가를 선도하고 있다. 향후 고가 아파트에서도 매매호가/실거래가 하락이 시작될 전망이다.
임차권 설정 등기 신청현황은 2024년 2월 누적 서울 2939건(YoY +86%), 경기 2617건(YoY +68%)으로 급증했다. 이미 급증했던 전년 동월비 비중을 크게 상회한 것이다. 임대인들의 전세금 반환이 제대로 되지 않고 있고, 서울 전세가격 고점의 만기월인 올 5~6월 이후에는 수도권 아파트시장 역/깡통전세가 확대될 가능성이 높다.
전국 아파트 준공 후 미분양은 1만1363세대로 MoM +4.7%를 기록, 준공후 미분양 1만 세대를 돌파해 전년 동기비 31.4% 급증했다. 이는 6개월 연속 증가한 것이다.
아울러 할인분양 물량 증가, 건설사 실적 악화 요인이 누적되는 중으로 판단된다.